재산권의 근간인 토지 소유권의 변천과정은 시대와 국가의 정치·경제·사회질서의 반영이다. 고대사회에서 토지에 대한 소유권개념은 부락 주민 전체의 총유(總有)라는 관념으로 인식되었다. 이어 서양에서의 중세봉건제에는 관리처분권은 봉건 영주에게 귀속되고 소작농은 이용권을 갖고 지세나 소작료를 부담하였다. 동양에서는 토지의 소유는 왕에게 있고 일반 백성은 그 토지를 사용 수익하고 세금을 납부하는 형식을 취하였다.한국에서는 삼국시대와 통일신라, 고려, 조선시대의 토지소유권은 국가나 지방의 호족, 권세가가 가지고 대다수 농민들은 경작권 부여받고 경작료를 지불하였다.조선 시대에는 조세 수입원의 정확한 집계를 위하여 20년마다 실시한 토지 조사 사업으로 토지의 성격과 위치 등을 측량해 서류에 기록하는 양전(量田)사업이 있었으나 사정상 제대로 시행하지 못하였고 전국 규모의 양전은 1719년(肅宗45)에 실시된 것을 마지막으로 180년이나 중단되어 있었다. 1897년에 설립된 대한제국에 의해 전국적으로 양전사업이 1899년부터 1904년에 이루어졌다. 이미 조선에서의 사적 소유는 높은 수준으로 발전해 있었고 대한제국기에 토지조사 사업은 사적소유 관계를 명확히 하여 지세수취를 충실히 하고자하는 조사였다.토지조사를 바탕으로 국가경영의 기반을 마련하고 져 시도하였던 사업은 시대적 상황으로 인해 완성하지는 못하였지만 근대적인 부동산 공시제의 도입과 외국인의 토지소유를 금지하는 법조항을 만들어 열강의 국권침탈에 대응하는 방법상의 하나의 제도를 구축하였다는데 의미가 있다.1910년 한일합방 후 실시한 일제의 조선토지조사는 국권침탈의 수단으로 종합적 식민지 정책의 하나였다. 현재까지도 한국에서의 토지, 건물의 등기부 체제는 1912년 일제 강점기 토지 조사 사업을 기초로 만들어져 사용하고 있다. 중간에 농지개혁의 과정도 있었으나 일제하의 조선토지 조사사업에서 보존등기를 근거로 이전등기가 행해져 지금에 이르고 있다.해방 후 남북한은 정부수립 후 토지개혁을 실시하였으나 북한에서는 무상몰수, 무상분배’가 토지개혁의 기본원칙이었으나, 1946년 토지개혁법령에 의해 실시되었던 북한에서의 토지의 개인소유화는 1954년부터 시작되어 1958년에 끝마친 농업협동화로 개인 소유권을 박탈함으로서 개혁은 의미가 없어졌음에도 단지 몇 년간 실시하고 폐지시킨 토지개혁을 마치 성공한 것처럼 선전하고 있다.남한에서의 농지개혁은 6.25전쟁 발발 후 일시 중단되었다가 1951년 4월 ‘농지개혁법 시행규정’을 통해 재개되어 남한 전역에 실시됐다. 그 결과 총경지의 약 40%에 달하는 89만2천 정보의 땅이 유상매입, 유상분배의 원칙에 따라 재분배됐다. 그러나 농지개혁 자체가 임야와 산림, 일반 대지는 제외되었고, 농지개혁법이 통과되어 불하를 시행하기 이전에 미리 소식을 들었던 지주들은 토지를 빈농층에게 매도하고 그 후 빈농층에게 다시 토지를 구매하여 신흥지주계급으로 바뀌기도 하였다. 한편 분배 조건이 지나치게 까다로웠으며 설령 토지를 불하받은 농민이라 하더라도 원조물자로 인한 곡물 값의 폭락으로 쌀 가격이 생산비를 턱없이 밑도는 상황에서, 영세농의 생활을 면할 수 없는 한계를 지니고 있었다.해방 후 친일파 청산의 호기를 상실함으로, 친일파가 친일로 축척하였던 재산으로 분배토지의 매입을 통하여 재력을 형성하여 친일파가 한국사회에서 우위적으로 정착하였다.최근까지도 사회적 이슈가 되었던 친일 행위자 후손이 친일파가 친일로 축적했던 토지에 대하여 상속재산취득을 위한 소송을 국가를 상대로 자행하는 아이러니한 상황이 발생하였다.국민의 각성과 시대적 요청에 따라 친일재산은 취득 당시부터 소급해 국가 소유로 하는 ‘친일·반민족 행위자 재산의 국가귀속에 관한 특별법’이 2006년 국회를 통과하여 제정되어 늦게나마 법적으로 친일파의 재산을 친일행위의 대가로 추정, 이를 ‘몰수’하도록 법제화 한 것은 참으로 다행이다.한국에서 토지소유권 형성과정을 연구하는 것은 시대적으로 한국의 역사전반에 관한 문제로써 다소 구체적사항의 언급이 미흡할 수 있으나, 본문을 통하여 한국에서 토지소유권 정착과정를 개괄적으로 이해하고, 토지소유권의 정책에 대하여 문제제기를 할 수 있을 것이라 기대한다.

The changing process in land possession, which is the basis of property right reflects politics, economics, and social order of era and country.In ancient, the concept of owning land was conceived as the collective property of village. And then, in feudal times, the right of treat the land was given to feudal lord and peasantry had the right of using it and was imposed land tax or farm rent. In east world, the right of owning land belonged to king and people used to cultivate the land and be given tax. In korea, especially three kingdom, unified shilla, corea, lee dynasty, the right of owning the land belonged to king, local power or elite power and most people used to use it and be imposed cultivating tax.In lee dynasty, to gather the correct figures of tax sources there was a land research program called Yang Jeon(quantification of land) project that measured the character and location so on and recorded them in writing but unfortunately failed to be conducted right, ended up being finished in 1719(Sukjong 45) and then 180years passed. And again, yang jeon project was conducted every corner of the country from 1899 to 1904 by the Daehan empire established in 1897. Lee dynasty had already developed highly and the program of land research made sure the relation of private possession and made the land tax faithful and correct. The project which intended to make an foundation of national management on the basis of land research was not finished successfully, but it meant to introduce the modern system of making the real estates public and making a rule of prohibiting foreigners from owning land which was one of steps to respond to foreign powers that had stolen our country.Chosun land research that was conducted by japan after the annexation of two countries in 1910 was one means of the colonial package policy of hurting our identity. By now, the system of register of land and building that was made as the basis of land research project in 1912 during the japan colonial epoch has been used. Even though there was a farm innovation in the middle of that, transfer register whose root lay on the preserve register that existed in Chosun land research project in colonial times has reached to the present.After liberation from Japan, two koreas established its government and conducted land revolution, but in north korea the ‘confiscation without paying, distribution without paying’ was a basic principle of the land revolution but the private possession of land carried out by the rule of land revolution in 1946 began in 1954 But its meaning disappeared in 1958 when north korea removed the right of owning land privately and converted made the collective farming system. In south korea, land revolution stopped for some time after the 6.25 war broke out and revived it through ‘enforcement regulations of the law of farming land innovation’ around the country. As a result, government bought some 40% of all farming land, 0.885bn km² and then redistributed it with receiving money. But forests and mountains and site(land for building) were not included the law and landlords who heard the event earlier sold their land to the peasant before the law passed and enforced. Later they bought it again from them and raised a new high class. Meanwhile, the condition of distribution was very difficult and even if farmers took the land from government, they could not escape from their poverty because the price of crops plummeted by aid goods from U.S and the price of rice was below that of production.After the liberation, We lost the chance of getting rid of the pro-japanese group and those who had accumulated much money began to buy the land distributed again and rooted in deeply this new established country. Recently a very interesting thing that became a social issue happened. The descendents of pro-japanese group made a sue for gaining the right against country that they could inherit the lands that their ancestors got through actions for japan, which can not help being ironical indeed. According to the people’s awakening and the asking and spirit of times, it is fortunate for us to pass and enforce ‘The especial law on returning the property of the pro-japanese and anti-national people to country’ in assembly in 2006 which even if it is too late can to research the property of pro-japanese people dated back to the time when they bought and confiscate their property in the name of law of punishing pro-japanese activitiesThe study on forming the land ownership in korea is a overall matter of history and even if there is a somewhat lacking referring, will help understand the process of the land ownership being established in a broad way, I think.

Ⅰ. 서
Ⅱ. 전통적 토지소유권
1. 동양의 토지소유권
2. 서양의 토지소유권
Ⅲ. 대한제국기 토지조사사업
1. 量田事業의 實施
가. 양안 작성과정
나. 측량
2. 地契衙門의 創設
Ⅳ. 日帝下 朝鮮土地調査事業
1. 强制倂合前 日帝에 의한 調査와 立法
2. 强制倂合後 土地調査事業
가. 意義
나. 目的
다. 法的節次
라. 土地 調査事業의 方法
마. 內容
바. 査定
사. 결과
아. 토지조사 절차상의 문제점 및 평가
Ⅴ. 解放과 土地 改革
1. 남한에서의 토지개혁
가. 미군정기
나. 정부 수립이후
2. 북한에서의 토지 개혁
Ⅵ. 결어

• 가국일(法學博士, 社團法人 法과 歷史學會 理事長) | KAH GOOK IL