공유란 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 구성되어 있고 1개의 소 유권이 분량적으로 나누어져서 수인에게 속하는 것을 말한다. 공유자는 각각의 지분을 소유하며 공유자는 그 지분을 다른 공유자의 의사와 관계 없이 처분할 수 있다. 지분에 대한 처분은 일반 법률행위에 의한 경우와 강제집행을 통해서 이루어진다. 강제집행을 통한 경매나 공매에 있어서는 다른 공유자의 우선매수권이 인정되는데 공유자가 우선매수권을 행사하는 방법으로는, 매각기일 전에 미리 집행관 또는 집행 법원에 매수신청 보증금을 제공하고 사전우선매 수권을 행사하겠다고 신고하는 방법, 해당 매각기일에 일반 입찰자와 같 이 입찰표를 작성하고 서면으로 우선매수 신고하는 방법, 집행관의 최고 가 호창 후 종결 전에 즉시 매수의사로 우선매수 신고하는 방법 등 3가 지 방법에 의하고 있다. 그러나 공유자가 이러한 우선매수권제도를 악용 또는 남용하여 경매의 취지인 공개경쟁입찰에 따른 최고매수가격의 형성을 저해하고 있다. 사 전우선매수 신고를 통한 입찰자의 참가를 기피시켜 유찰을 통한 저가 매 수를 유도하고, 매각기일까지 우선매수권을 행사할 수 있다는 점을 악용 하여 집행관의 최고가매수인 호창과 종결 전에 우선매수신고를 하는 부 작용이 나타나고 있다. 또한 사전우선매수 신고시 매수보증금을 의무화 하고 있지 않기 때문에 지속적인 유찰을 유도하여 채권자나 이해관계인 의 이익을 해하는 결과를 초래하고 있다. 이에 따른 개선방안으로 공유자가 사전매수신고한 경우 보증금을 납부 하지 않거나 철회한 경우 우선매수권을 행사한 것으로 간주하고 있다. 또한 사전 우선매수권을 행사하면 매각기일에 입찰자의 최고매수가격이 없을지라도 유찰시키지 않고 최저매각가격을 초고매수가격으로 매수하도 록 하고 있다. 그러나 이러한 개선방안에도 불구하고 사전 우선매수신고를 한 경우 보증금을 의무화하지 않는 점과, 공유자가 매각기일에 집행관의 최고가 매수인 호창과 종결 전에 우선매수하는 부작용이 나타나고 있기 때문에 일반 입찰자와의 경쟁에서 우월적인 지위를 이용하여 우선매수권을 남용 또는 악용하고 있는 현실이다. 따라서 우리나라만 있는 공유자의 우선매 수권을 폐지하는 것이 타당하겠지만, 현 제도를 유지하고 있는 이상에서는공유자에게 우선매수권만 주고 그 이상의 특전은 인정해서는 안되기 때 문에 위의 우선매수권을 행사하는 3가지 방법 중 매각기일에 매수가격을 모르는 상태에서 일반 입찰자와 동등한 자격으로 입찰마감시까지 입찰표 를 작성하고 서면으로 우선매수신고하는 방법이 가장 합리적이고 형평에 맞는 제도라고 볼 수 있다. 이러한 이유로 민사집행법 제140조 (공유자의 우선매수권) 제1항인 공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고 가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다 는 조항 중 매각기일까지 를 폐지하고, 민사집행규칙 제76조 (공 유자의 우선매수권 행사절차 등) 조항 중 제1항인 법 제140조제1항의 규정에 따른 우선매수의 신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다 를 폐지하는 것이 타당하다고 본다.

Co-ownership refers to when objects are owned by several persons in accordance with stake and a single ownership belongs to several persons after divided by quantity. Co-owners will possess the stake of their own and be able to sell it independently with no relevance to other co-owners' will. Sale of stake is executed by general juristic act and by compulsory execution. In auction, the compulsory execution, other co-owners' preferential right to purchase is permitted. There are 3 ways of co-owners' executing the preferential right to purchase ; to report to the executor or to the executing court that the co-owner would execute the preferential right to purchase in advance of the date of sale by providing the deposit money to apply for purchase, to report the written preferential purchase on the date of purchase by filling in the tender offer just as general bidders do and to report the preferential purchase with the intention of purchase right after the executor's naming the highest price. In conclusion, it may be appropriate€to abrogate the co-owner's preferential right to purchase to coincide with€the highest price in accordance with the open competitive bid that is the intention ofauction. Current system, however, does not grant more privilege to co-owners than just the preferential right. The most balanced way, out of the 3 ways of executing the preferential right to purchase, might be to report the written preferential purchase on the date of purchase by filling in the tender offer just as general bidders do. It may be appropriate€to abrogate the phrase "until the date of sale" out of the Civil Execution Act, Paragraph 1 of Article 140(Co-owner's preferential right to purchase), "The co-owner can provide the warranty in accordance with the Article 113 until the date of sale and report that he/she would purchase in advance the stake of debtor at the same price as the highest reported price of purchase". It may be also appropriate€to abrogate the Paragraph 1 of Article 76(Procedure of executing the co-owner's preferential right to purchase etc.), the Civil Execution Regulation, "It may be possible to report the preferential purchase in accordance with the regulation of Paragraph 1 of Article 140 of the Act until before the executor notifies the conclusion of the date of sale".

Ⅰ. 서 론
Ⅱ. 공유자우선매수권
Ⅲ. 공유자우선매수권 행사방법
Ⅳ. 공유자우선매수권 행사방법의 문제점
Ⅴ. 개선방안
Ⅵ. 결 론

• 서해용(법학박사·건국대학교 초빙교수.) | Seo, Hae Yong