한국의 주택시장은 2020년대에 들어 유례없는 폭등과 폭락을 반복하는 등 매우 민감한 가격 변동을 경험하였다. 특히 2024년 9월 서울특별시에서는 거래량 급감에도 불구하고 역대 최고 아파트 평균 매매가격이 경신되기도 하였다. 하지만 이러한 주택시장의 변동성은 지역에 따라 다소 이질적인 특성을 보이고 있다. 이에 본 연구에서는 최근 10년 간의 시계열적인 매매가격지 수를 기반으로 수도권 아파트의 주택 하위시장을 유형화하고 그 특성을 살펴보고자 한다. 이를 위해 수도권 시군구 단위로 2014-2024년 월간 아파트 매매가격지수 데이터셋을 구축하였고, 자기조직화 지도를 사용하여 매트릭스 형태의 시계열적 가격 변동을 2차원 공간상에 매핑하여 그래프로 작성하였다. 그 후 동적 타임 워핑을 유사성 척도로 하는 K-평균 군집화 및 계층적 밀도 기반 군집화 알고리즘을 이용한 시계열 군집 분석을 수행하여 주택 하위시장을 식별하였다. 연구 결과, 수도권 지역에서는 공통적으로 2014년 이후 아파트 매매가격이 지속적으로 상승하였고, 2020년을 기점으로 폭등한 후 2022년 급락하는 경향을 보였다. 그러나 지역별로 가격 변동의 정도와 패턴, 속도가 상이하였고 이에 대한 유형화를 진행한 결과 최종적으로 계단형(서울 인근 경기도 지역), 단기변동형(경기도 남･북부 지역), 안정형(경기도 서부 지역), 외곽 저속개발(수도권 외곽 및 접경지역), 지속상승(서울 및 인접 경기도 지역) 총 5개의 하위시장을 확인할 수 있었다. 본 연구는 민감한 가격 변동을 보이는 수도권 아파트의 하위시장을 실증적으로 구분하고, 하위시장의 독특한 시공간적 패턴에 대한 이해를 제공함으로써 향후 실효성 있는 지역 특수적 주택 정책 수립에 기여할 것으로 기대된다.

The real estate market in South Korea has experienced unprecedented volatility in the 2020s, with rapid price fluctuations marked by record-breaking increases and decreases. Particularly, in September 2024, despite a sharp decline in transaction volume, the highest average apartment sales price was recorded in Seoul. However, this variability of the housing market differs regionally. This study aims to identify and characterize housing submarkets within the Seoul metropolitan area based on time-series apartment sales price indices for the past decade. To do this, monthly apartment sales price index data from 2014 to 2024 are collected at the district level in the Seoul metropolitan area. Utilizing Self-Organizing Map, the price fluctuation over time is mapped onto a two-dimensional space to generate time series graphs. Then, clustering analysis based on the Dynamic Time Warping distance, including K-means and HDBSCAN is conducted to identify distinct housing submarkets. The results indicate that apartment transaction prices in the metropolitan area have consistently risen since 2014, with a dramatic surge starting in 2020, followed by a sharp decline in 2022. However, the price fluctuations’ degree, pattern, and speed varied by region. Ultimately, five distinct submarkets were identified: stepwise variable cluster (Gyeonggi regions near Seoul), short-term variable cluster (northern and southern Gyeonggi regions), stabilized cluster (western Gyeonggi region), underdeveloped peripheral cluster (metropolitan outskirts and border areas), and continuously rising cluster (Seoul and adjacent Gyeonggi regions). This study is expected to contribute to developing effective region-specific housing policies by empirically identifying apartment housing submarkets with sensitive price variability of the Seoul metropolitan area and providing an understanding of unique spatiotemporal patterns of submarkets.

요약
Abstract
I. 서론
II. 선행 연구
III. 연구 방법
    1. 연구 지역 및 데이터
    2. 분석 방법
IV. 연구 결과
    1. 수도권 아파트의 주택가격 추이 특성
    2. 수도권 아파트 주택 하위시장 식별
V. 결론
註
참고문헌

• 하은혜(서울대학교 지리학과 박사과정) | Eunhye Ha (PhD Student, Department of Geography, Seoul National University)
• 이건학(서울대학교 지리학과 교수 및 국토문제연구소 겸무연구원) | Gunhak Lee (Professor, Department of Geography and Institute for Korean Regional Studies, Seoul National University)