독일의 보전토지채무는 1900년 독일민법 제정 이래 명문의 규정이 없이 학설과 판례로만 인정이 되어오다가, 2008년 8월 위험제한법(Risiko begrenzungsgesetz)이 제정·시행되면서 이 법에 의하여 이루어진 독일 민법의 개정에 의하여 독일민법 1192조 제1a항으로 도입되었다. 보전토지채무는 피담보채권(Forderung)을 담보권인 토지채무(Grund schuld)로 담보하게 한다는 담보계약(Sicherungsvertrag)에 의해, 본디 독립되어 있던 토지채무와 피담보채권이 연계되는 것이다. 우선 채무자인 부동산 소유권자는 물권인 토지채무를 설정해야 하는데, 이에는 물권적 합의(Einigung)와 등기(Eintragung)가 필요하다. 그리고 채권의 담보를 위하여 토지채무를 활용하기 위해서는 토지채무의 설정 이외에 별도의 채권자와 채무자 사이에 채권계약인 담보계약이 체결되어야 한다. 이 담보계약에는 단지 채권적 성질이 있을 뿐이며 물권적인 성질이 있지 않다. 담보계약에 의하여 피담보채권에 대한 토지채무의 부종성이 법정 되어 있지 않음에도 토지채무가 피담보채권을 담보하게 된다. 독일에서도 저당권은 한국과 마찬가지로 피담보채권과 아울러 양도되어야 한다. 이와 달리 토지채무는 피담보채권에 대한 부종성이 없기 때 문에, 보전토지채무에 있어서 토지채무와 피담보채권은 저당권과 피담보 채권과는 달리 서로 분리되어 양도될 수 있다. 보전토지채무를 설정할 때 담보계약으로 채권자와 채무자 사이에 토지채무와 피담보채권을 분리 할 수 없고 항상 함께 양도하여야 한다고 약정할 수 있으나, 이 두 권리 를 분리해서 각기 양도하였다 하더라도 그 양도는 유효하다. 이렇게 채권자(양도인)는 피담보채권으로부터 토지채무를 분리하여 양도할 수 있 기 때문에, 토지채무의 양수인은 양도인으로부터 토지채무를 선의취득할 수 있다. 개정전 독일민법에 의하면, 채무자(토지소유권자)는 토지채무의 양수 인에 의한 토지채무의 행사에 대하여 항변을 할 수 있으나, 토지채무의 선의취득자인 양수인은 토지채무에 대한 공신력을 근거로 제1157조에 의한 소유자의 항변으로부터 자유로웠다. 따라서 토지채무의 양수인은 채무자에 대하여 토지채무를 제한 없이 실행할 수 있어 토지소유자는 불 측의 피해를 입을 수 있었다. 그런데 2008년 위험제한법 제정에 의한 독일민법의 개정으로, 보전토지채무에서 토지소유자는 보전토지채무로부터 발생하는 항변권을 모든 보전토지채무 취득자에 대하여 주장할 수 있게 되었다. 따라서 양수인이 보전토지채무를 선의취득했다고 하더라도, 그 취득자의 보전토지채무의 행사에 대하여 토지소유자는 항변을 할 수 있게 되었다. 그렇게 보전토 지채무의 선의취득을 부인하여 채무자인 보전토지채무설정자의 이중변제의 위험을 법적으로 제거하였다. 이와 같은 입법으로 채무자는 보호받게 되었지만, 본래 독립성이 인정되던 토지채무가 과거만큼의 독립성을 상실하는 결과가 초래되었다. 개정 전에는 보전토지채무의 피담보채권에 대한 부종성이 채권적인 효력을 가졌을 뿐이었으나 개정 후에는 보전토 지채무의 행사에 관하여는 사실상 물권적인 부종성이 인정되게 되었다. 이러한 제1192조 제1a항의 입법 등 보전토지채무에 관한 법개정에 관하여는 평가가 엇갈린다. 보전토지채무가 독일의 다른 부동산 담보제도를 제치고 가장 많이 이용되는 제도가 된 것은 그 유연성과 유통성 때문인데, 이번 개정으로 인하여 보전토지채무의 유통성이 침해되었다거나, 그간 유통저당권과 유사한 것으로 여겨졌던 보전토지채무에 대하여 그 법적 위치 를 보전저당권에 유사하게 하였다는 점에서 이번 개정이 물권법 체계에 반한다는 비판이 제기되고 있다. 이에 대하여 그간 보전토지채무는 토지채 무의 선의취득자에 의한 실행 가능성으로 인하여 토지소유권자에게 큰 위 험을 줄 수 있어 토지소유권자에 대한 보호가 부족하였다고 여겨졌는데, 이번 개정을 통하여 그런 문제점이 해소되었다고 긍정적으로 평가하는 견 해도 있다. 이러한 독일 부동산 담보제도의 변화는, 우리의 (근)저당권 개정 논의에 있어서도 저당권의 유동화를 추구하는 것 못지않게 그 남용 가능성을 고려하고 채무자와 채권자 사이의 균형을 지향해야 한다는 것을 우리에게 보여준다는 점에서 그 시사하는 바가 적지 않다.