주택 시장은 수요와 공급의 불균형으로 인해 여러 개의 하위 시장으로 구분되며, 하위 시장은 주택의 특성 뿐만 아니라 근린과 같은 주변 환경을 총체적으로 고려하여 구획화되므로 공간적 영향력이 중요하다. 주택 시장을 구획화하는 기준은 주택의 특성, 가격 등 다양하나, 주택 수요를 기반으로 구획화할 경우 주택 정책을 수립하는데 활용할 수 있으며, 정책의 효율성을 증대시킬 수 있다는 점에서 큰 장점이 있다. 본 연구에서는 서울의 주택 시장을 대상으로 공간적 영향력을 고려한 장래 주택 수요를 추정하고, 수요에 기반하여 주택 시장을 공간적으로 세분화함으로써 국지적 주택 수요 시장을 새롭게 정의하고, 장래의 수요 시장이 어떻게 변화할지를 살펴본다. 분석 결과, 서울의 장래 수요 기반 주택 시장은 총 10개로 구분될 수 있으며, 단기적으로 는 공간적 변화가 있을 것으로 보이지만, 장기적으로는 안정적인 하위 시장을 형성할 것으로 전망된다. 본 연구는 서울의 주택 시장을 가격이 아닌 수요의 관점에서 세분화를 시도하였다는 점에서 의의가 있으며, 하위 시장의 공간적 패턴이 장래에 어떻게 변화할지에 대한 유의미한 전망을 제공함으로써 향후 주택 정책 방향 수립에 중요한 자료로 활용될 수 있을 것으로 기대된다.

This study aims to develop rural house maintenance technique by researching and analyzing the demand for rural house by urban retirees or urbanites who are planning to retire. The target for the survey consisted of urban retirees or urbanites who are planning to retire at the ages between 40 and 65, and were divided into group A, the attendants in rural-related education, and group B, the non-attendants in rural-related education. The contents of the survey included the plan and purpose for rural settlement, the utilization form or residential form of rural house and its expected size, necessary in-house facilities, necessary community facilities, improvement and maintenance factors of rural house, political and legal support for the application of rural house maintenance, etc. The results findings of this study are as follows; 1)For both group, the major purpose of rural settlement appeared to be 'for rural life', utilization form of rural house to be 'acquired ownership or use of empty house', residential form to be 'cohabitation', expected size to be 'under 20~30 pung', and expenditure to be 'under 50~100 million'. 2)Most wanted necessary in-house facilities included backyard, multipurpose storage room for group A, and backyard, garden for group B. Necessary community facilities included boardwalk, sewage disposal unit for group A, and boardwalk, shop for group B. 3)Improvement factor for rural house showed 'poor insulation' as first factor for both groups, and for maintenance factor, 'backyard', 'under-floor heating' for group A, and 'environmental-friendly materials', 'backyard' for group B. 4)Most wanted overall political and legal support included 'support on land and real estate supply' for group A, and 'medical and transportation service' for group B. For both group, most wanted support when purchasing a house included 'provision of information on house and realestate purchase', and for legal support, 'legal support for guaranteed house and maintenance' as first factor. The results of this study could be utilized to restructure the rural residence, which would meet the diverse demand of both rural residents and urbanites by providing an opportunity for urbanites to enjoy rural life.