분양계약에서 이용되는 위약금약정으로는 크게 분양자나 수분양자가 이행지체시 지체일수에 비례하여 부과하는 지체상금과 계약이행을 확보하기 위한 계약보증금으로 나누어 볼 수 있다. 계약보증금은 계약보증금만 약정한 경우도 있지만 계약보증금 외에 계약해제로 인해 분양자가 입는 손해배상책임을 별도로 부담하기로 약정하는 경우도 있다. 주택공급업자인 분양자가 분양지연에 따른 지체상금이나 수분양자가 분양대금을 연체시에 지체일수에 비례하여 납부하도록 하는 연체료의 법적 성질을 손해배상액의 예정으로 보는 것이 대법원 판례의 태도이다. 그리고 계약의 이행을 강제하기 위한 계약보증금만을 약정한 경우 그 법적 성질은 손해배상액의 예정으로 파악하고 있다. 그러나 택지의 분양계약에 관한 계약보증금 약관은 대체적으로 무효로 판단하는 반면, 상가나 공장용지에 대한 계약보증금은 유효로 판단하는 경향을 보인다. 이는 상가나 공장용지에 대한 분양계약에서는 계약보증금 이외의 대체적(代替的)인 이행확보수단을 확보하기 어렵기 때문이다. 분양계약에서 계약보증금 외에 별도로 손해배상책임을 부담하기로 하는 약관에 대하여, 대판 1999. 3. 26. 98다33260 등에서는 계약보증금을 위약벌로 판단하고 다만 수분양자의 원상회복청구권을 부당하게 포기하기로 하는 것이라는 등의 이유로 위약금약관조항 전체를 무효로 보았다. 그러다가 대판 1999. 4. 27. 97다24009 이후부터는 그러한 조항에 대하여 계약 해제될 경우 계약보증금의 범위 내의 손해는 위약금의 몰취함으로써 손해배상에 갈음하고 이를 초과하는 손해가 있으면 입증을 통하여 수분양자가 배상책임을 진다는 취지라고 판시하였다. 이와 같은 손해배상액의 최저액의 형태로 이용되는 위약금약정은 결과적으로 손해배상액의 증액을 허용하는 것이어서 순수한 손해배상액의 예정으로 볼 수는 없다. 이와 같이 분양계약에서 손해배상액 최저액으로 이용되는 위약금약정은 손해배상액의 예정과 위약벌이 결합된 형태의 하나이고 이를 인정할 법적 근거는 우리 민법 제398조 4항이라고 할 수 있다. 따라서 손해배상액의 최저액 형태의 위약금약정은 계약보증금까지는 손해나 손해액의 입증없이 청구할 수 있고, 추가손해가 발생한 경우에는 입증을 통하여 배상을 받을 수 있도록 함으로써 채권자는 최소한의 손해배상을 보장받는 동시에 추가손해가 발생한 경우에도 배상받을 수 있는 가능성을 열어두는 중간형태의 위약금약정으로 보아야 한다.

Agreements for a penalty used for a contract for sale can be classified into a default damage imposed in proportion of days in arrears at the time of a seller or a buyer defaulting in payment and a contract security to ensure contract performance. The latter contract security, in some case, agrees only on its security, but in other case agrees on a separate payment of indemnification incurred to the seller due to the cancellation of the contract in addition to the contract security. When a housing seller delays default damage due to delay of sale or a buyer is overdue in paying purchase, late fees must be paid in proportion to delayed days, then, the supreme court precedent has a standpoint of seeing the nature of the late fee as a plan of the damage. And when only a contract security to force the contract to be performed is agreed, its legal character is grasped as a plan of the damage. However, the precedent judges the stipulations of contract security on the sale contract of a housing site as invalid as a whole, whereas it deems the contract security on a shopping mall or factory site as valid. This is because the sale contract to a shopping mall or factory site has difficulty securing alternative guarantee means except for contract security. As to the stipulations providing a duty to additionally pay the liability of indemnity including contract security in the sale contract, the supreme court 1999. 3. 26. 98Da33260 etc. judged contract security as a penalty by breach of contract, but on the ground that the stipulations illegally compelled the buyer's claim of reestablishment to the status quo ante to be waived, so it ruled the entire provision of a penal on the stipulations as void and null. Meanwhile, since the supreme court 1999. 4. 27. 97Da24009, it has been held to the effect that in case of contract cancellation to such a provision, any damage in the scope of contract security shall be replaced by indemnity in a form of taking the penalty, and if any damage occurs beyond the limits, the buyer shall be liable for it through proof. The agreement of a penalty applied as a form of minimum amount of indemnity like that in effect, permits the increase of indemnity, so it is difficult to be regarded as a pure plan of indemnity. Likewise, the agreement of a penalty used as the minium amount of indemnity in a sale contract is one of combination between a pan of indemnity and a penalty by breach of contract, and a legal basis to recognize that will be Article 398, Clause 4, the Civil Law. Thus in the agreement of a penalty in a form of minimum amount for indemnity , the contract security can be demanded without proof of any damage or the damage, and if any additional damage arises, it can be indemnified through proof, which should be deemed as an intermediate form of penalty agreement enabling the creditor to be assured of minimum indemnity as well as to be entitled for any additional damage, if any.

Ⅰ. 序 論
Ⅱ. 分讓契約에서의 遲滯償金
Ⅲ. 分讓契約에서의 契約保證金
Ⅳ. 結 論

• 최창렬(동국대 법과대학 부교수, 법학박사) | Choi, Chang Ryeoul