부동산에 관하여 상사유치권이 성립되는 것을 일응 전제로 하여, 상법 제58조상의 명시적인 상사유치권의 성립요건과는 별개로 상사유치권 성립 당시에 이미 채무자 소유의 부동산에 대하여 제3자의 선행 저당권이 설정되어 있었던 경우에, 상사유치권자가 선행저당권자 또는 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에게 상사유치권으로 대항할 수 있는지 여부가 문제된다.이와 관련하여 대상판결은, 상사유치권이 채무자 소유의 물건에 대해서만 성립한다는 것은, 상사유치권은 성립 당시 채무자가 목적물에 대하여 보유하고 있는 담보가치만을 대상으로 하는 제한물권이라는 의미를 포함하고 있다 할 것이고, 따라서 유치권 성립 당시에 이미 목적물에 대하여 제3자가 권리자인 제한물권이 설정되어 있다면, 상사유치권은 그와 같이 제한된 채무자의 소유권에 기초하여 성립할 뿐이고, 기존의 제한물권이 확보하고 있는 담보가치를 사후적으로 침탈하지는 못한다고 보아야 한다고 하면서 선행 저당권은 유치권에 우선하여 보호되어야 한다고 판시하였다.검토컨대 피담보채권과 유치목적물 간의 개별적 견련성이 인정되는 경우에도 다른 성립요건들이 구비되는 한 상사유치권의 성립이 가능하다고 할 것인 바, 상사유치권의 전체적인 취지, 즉 상인간의 거래에서 신속하고 편리한 방법으로 담보를 취득하게 하는 활성 취지와 피담보채권의 모든 상사채권으로의 무한정 확장 가능성에 따른 제한 취지라는 양자 사이의 적절한 균형성을 고려하고, 상법에서 규정하고 있는 객관적인 문언 이상으로 상사유치권을 민사유치권 보다 차별하여 불리하게 해석할 합리적 근거는 없으므로, 대상판결에서의 판시 법리는 피담보채권과 유치목적물 간의 일반적 견련성만 인정되는 형태로 상사유치권이 성립한 경우에 한정하여서만 타당하다고 할 것이다.

On the premise that a mercantile lien may be established on immovable property (i.e., land), and aside from the express requirements of establishing a mercantile lien as set forth in Commercial Act 58, where there is a pre-existing mortgage on the immovable property or the immovable property is acquired by a new purchaser in a judicial auction proceeding initiated by such mortgagee or purchaser, a question arises as to whether a holder of a mercantile lien may exercise his rights in opposition to the pre-existing mortgage or the purchaser.Regarding the issue above, the Supreme Court's holding (which this paper examines) was that a mercantile lien may be established only up to the unencumbered value of the immovable property at the time that the mercantile lien was established (based on the principle that a mercantile lien may be established only on immovable property actually owned by the debtor), and therefore a mercantile lien cannot impede on the rights or the value of the pre-existing mortgage retroactively.It follows then, even where there is a correlation between the secured claim and the subject property, a mercantile lien may be established only to the extent that all other elements have been satisfied. Mercantile lien's underlying goal of fostering transactions between merchants by providing a prompt and convenient way to establish secured claims should be properly balanced with the need to prevent mercantile lien being used as an avenue to limitlessly expand the reach of secured claims. Also, based on an objective interpretation of the Commercial Act, there is no basis to treat mercantile liens less favorably than commercial liens. As such, the appropriate conclusion based on the legal principle of the Supreme Court's holding would be that a mercantile lien may be established only to the extent of the general correlation between the secured claim and the subject property.

I. 들어가는 말
 Ⅱ. 대상 판결의 소개
  1. 사실관계
  2. 원심의 판시사항
  3. 대법원의 판시사항
 Ⅲ. 판례 평석
  1. 사전 검토 사항들
  2. 대상판결의 분석
 Ⅳ. 결 어

• 이철기(가천대학교 법과대학 조교수, 한국 변호사, 뉴욕주 변호사) | Lee, Cheol Ki