환매제도는 수용토지의 소유자의 재산권을 보장하기 위하여 고안된 제 도이다. 토지수용에 대한 보상이 재산권의 가치보장이라면, 환매제도는 존속보장을 이념으로 한다. 환매제도는 헌법 제23조를 근거로 하면서, 개별법에서 상세한 규정을 두고 있다. 그러나 현행법의 규정은 환매제도의 목적에 비추어 충분한 규정이라고 보기 어렵다. 환매제도에 대한 기존의 논의는 수용과 보상과 비교하여 상대적으로 소홀하였던 것으로 보인다. 그 이유는 헌법상 정당보상원리 가 주로 강제수용에 대한 보상차원에서 논의되었기 때문인 것으로 보인 다. 환매제도의 이론적 배경을 감정의 존중으로 보았던 전통적인 논의가 그 예이다. 그러나 재산권의 보장은 가치보장 보다는 존속보장이 우선적인 것이라 고 할 것이다. 그렇다면 강제수용시의 공공의 필요는 발생요건 뿐만 아 니라 존속요건으로서도 이해할 수 있겠다. 따라서 공공의 필요가 소멸된 다면 원래 수용이 없었던 상태로 원상회복시켜주는 것이 타당한 것이다. 이러한 점에서 환매제도는 단순히 감정의 존중이라고 할 수 없고 헌법이 보장한 재산권의 존속보장 내지 정당보상차원에서 논의되어야 하는 것이 다. 이와 같이 환매제도를 수용의 보상 차원에서 접근하게 되면 현행 규정 은 많은 문제점을 가지고 있으므로 대폭적인 개선이 필요하다. 먼저 환 매권을 제한하는 각종 규정이 폭넓게 인정되고 있다는 점이다. 환매발생 요건을 엄격하게 규정하고 있으며, 행사기간이 매우 짧은 등 그 행사가 어려운 점을 들 수 있다. 공익 필요의 소멸시 환매권을 제한하는 각종 규정 즉 공익의 변환문제, 국토계획법과의 충돌 등의 규정은 환매권을 실질적으로 제한하는 규정으로서 문제가 있다. 또한, 환매제도가 개별법 상 다양하게 규정되어 있는데 공공필요의 소멸이라는 환매권의 발생요건 이 동일한 이상 요건, 행사 등의 제반 내용을 통일적으로 규정할 필요가 있다. 통일된 규정은 토지보상법에 규정을 두는 것이 타당하다.

Redemptive system was invented to guarantee the property rights of the owner of condemnation of land. Compared to expropriation of land, the moto of redemptive system is the guarantee of continued existence instead of guarantee of value. Redemptive system is on the basis of Article 23 of the Constitution and has detailed regulations on specific identification. However, current law is insufficient considering the objective of redemptive system. Previous discussion on redemptive system was negligence compared to those on expropriation and compensation. That was because constitutional just Compensation was mainly discussed as compensation for compulsory purchase. For instance, historically redemptive system was theoretically rooted on respect feelings. For the property rights, guarantee of continued existence take priority over guarantee of value. In that, the public need is not only an effect requisite but also requisite for continued existence. When public need disappears, it is appropriate to return to the original state of no expropriation. Therefor redemptive system is not just a respect feelings but should be discussed with constitutional guarantee of continued existence of just Compensation. Substantial revision of current laws is necessary because anapproach from just Compensation makes many troubles on redemptive system. First of all, restrictive regulations on redemptive rights are extensively approved. The exercise of redemptive right is difficult because he effect requisite for redemption is strictly regulated and period for exercise of a redemptive right is quite short. Also, there is a problem of the conversion of public interest on the case that public need disappears and a conflict over National Land Planning Act can restrict a redemptive right. Second of all, contents such as requisites and exercise need to be unified because specific identifications share an effect requisite of redemptive right. An unified regulation should be on act on acqusition of and compensation for land, etc for public works pojects.

Ⅰ. 서 론
Ⅱ. 공공필요의 소멸과 헌법 제23조의 관계
Ⅲ. 공공필요 소멸시의 재산권의 존속보장으로서의 환매제도
Ⅳ. 현행 환매제도의 문제점과 개선과제
Ⅴ. 결 론

• 황창근(홍익대학교 법과대학 교수) | Hwang, Chang Geun