상업용 부동산에 대한 관심에 비해 투자자가 활용할 수 있는 유용한 정보가 부족하다. 본 연구는 투자정보로서 층별 효용비율의 활용 가능성을 확인하고자 한다. 층별 효용비율은 건물의 수직적 이용에 따라 나타날 수 있는 효용의 상대적인 차이를 수치화한 것으로 상업용 부동산은 1층의 임대료나 가격 대비 비교 층 값의 비율로 표현한다. 이와 관련한 상업용 부동산에 대한 기존 연구는 대부분 임대료 산정에 초점을 두어 가격 변동 여력 등 다양한 투자정보로 활용하기 어려운 한계가 있다. 본 연구는 상권 특성 분석과 동향 탐색을 위하여 임대료 층별 효용비율뿐만 아니라 자산가치 및 투자수익률의 층별 효용비율을 활용한다. 분석결과 제시된 층별 효용비를 개별적 또는 통합하여 비교 분석함으로써 상권 활성도, 업무 및 매장 중심 여부 등 상권의 특성 파악과 향후 변동 추이를 효율적으로 예측할 수 있는 도구로 이용할 수 있을 것으로 파악되었다.

In spite of an increased interest on commercial property, there is a lack of useful information for the interested investors. The utility of a commercial building such as accessibility and convenience diminishes as the floor level increases, which is referred to vertical gradient. This paper extends the application of vertical gradient of property utility to include not only rent but assessed price and investment earnings rate. Based on a nationwide sample of offices and retail buildings we found that (1) vertical gradient is useful in identifying the functions and demands of commercial areas when combined with composition of business categories; (2) comparison and integration of different types of vertical gradients help establish exploratory hypothesis on market trends such as possibility and degree of price fluctuations.

I. 연구배경 및 목적
 II. 선행연구
  1. 층별효용비율 개념
  2. 층별 가격형성요인
  3. 층별 효용비율 계산 및 추정방법
  4. 층별 효용비율 작성 및 활용 사례
 III. 임대료 효용비율과 업종비율을 이용한상권특성 분석
  1. 분석 자료
  2. 임대료 효용비율의 건물유형별, 업종별 특성
  3. 주요 상권의 임대료 효용비율
 IV. 상권의 탐색적 분석을 위한 층별효용비율 비교
  1. 분석자료
  2. 집합건물 2층 효용비율 추이
  3. 상권 변동에 관한 탐색적 가설 수립
 V. 결론
 註
 참고문헌

• 김종근(한국감정원 KAB부동산연구원 부연구위원) | Jong-Geun Kim
• 주승민(한국감정원 KAB부동산연구원 책임연구원) | Seung-Min Joo