주택기지에 관한 "삼권분리"개혁의 실질은 토지의 사유권리에 대한 세분화이며 종래의 주택기지소유권과 사용권의 "양권분리"하에서 주택기지 사용권의 권리내용을 확장하여 주택기지에 관하여 소유권, 자격권, 사용 권의 3가지 권리의 구성을 취하려고 한다. 지금 주택기지에 관한 이러한 논의는 중국에서 크게 이슈가 되고 있으나 아직까지는 이론적인 연구단계에 있으며 입법화된 것은 없다. 농촌의 집단토지소유의 성질을 변경하지 않는 "삼권분리"의 이론 하에서 주택기지자격권, 사용권의 성질을 연구하여 주택기지사용권의 활용에 법적이론을 마련할 필요가 있다. 주택 기지사용권에 있어서 주택기지자격권은 성원권의 성질을 가지며 사용권 은 지상권이 성질을 갖는다고 보아야 한다. 이렇게 되면 자격권으로 주 택기지의 보장기능을 구현하고 동시에 사용권의 양도 등으로 주택기지의 재산권 성질을 구현하여 주택기지의 상속, 매매, 저당, 신탁 등 방식으로 집단외의 자에게 처분할 때 현유의 입법과 괴리가 존재하는 문제를 해결 할 수 있다. 주택기지사용권의 양도를 활성화하기 위하여 주택기지의 회수 등 관련 제도를 마련해야 하며 주택기지사용권의 양수인의 범위를 확대하고 유상회수제도와 퇴출제도를 제정해야 한다. 동시에 강제적 관리 형태와 집단수익분배시스템을 구축하는 등 방식으로 주택기지의 양도를 추진하고 주택기지의 사용효율을 제고해야 한다.

The essence of the reform of "separation of three powers" of homestead is to subdivide the private rights of land. Under the original "separation of two powers" mode of homestead ownership and right to use, the content of the right to use homestead is expanded, and the "separation of three powers" mode of ownership, qualification right and right to use is formed. However, at this stage, the "separation of powers" of homestead only stays at the level of policy expression and theoretical research, and has not been answered and confirmed in the land legislation of our country. As an ongoing institutional innovation, keeping the nature of collective ownership of rural land unchanged and studying the nature of qualification right and right of use of homestead under the background of "separation of three powers" can provide legal basis and theoretical support for better release of the right of use of homestead. In the author's opinion, the qualification right of homestead under the "separation of three powers" should be defined as the member right and the right to use should be defined as the above-ground right. In this way, it can not only reflect the guarantee function of the homestead with the right of qualification, but also promote the play of the property attribute of the homestead with the circulation of the right of use. Then solve the problem of mismatch between practice and legislation when the right to the use of homestead is transferred to the collective in the form of inheritance, sale, mortgage, trust and so on. In order to promote the circulation of the right to the use of homestead, we should also construct a system that can promote the recovery, reuse and circulation of homestead. We can promote the circulation of the right to the use of residential land by expanding the scope of the transferable object of the right to the use of residential land, establishing a paid recovery mechanism and withdrawal mechanism, establishing a compulsory management model and a collective income sharing mechanism, and so on. Give full play to the utilization efficiency of homestead.

Ⅰ. 问题的提出
 Ⅱ. 宅基地“三权分置”的背景
 Ⅲ. 宅基地资格权的性质
 Ⅳ. 宅基地使用权的性质分析
 Ⅴ. 宅基地使用权的流转形式
 Ⅵ. 宅基地流转的制度设计
 Ⅶ. 结论

• 李鲜花(延边大学法学院) | 리선화
• 杨可心(延边大学法学院) | 양가심