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pp.65-90
시장경제의 발전에 따라 주택임대차시장도 계속 활성화 되고 있다. 이중에서도 건물 등을 전대하는 현상이 많이 발생하고 있으며 전대는 임대인의 동의를 얻어 임차인이 직접 전차인과 계약을 체결하는 방식이다. 중국 <계약법>에서는 임차인의 우선 매수권만을 규정하였다. 사실상 임대인에 대한 관계에서는 임차인이나 전차인은 모두 약자이며 <계약법>에는 전차인의 우선 매수권이 규정되어 있지 않기 때문에 전차인은 관련권리를 행사하기 어렵다. 법원에서도 이러한 유형의 사건을 재판함에 있어서 서로 다른 판결을 내리는 경우가 많이 존재한다. 이러한 문제를 해소하기 위하여 관련법규정의 제정이 시급하다. 본고에서는 우선 매수권과 전대차의 개념을 설명하고 이에 기하여 우선 매수권에 관한 학계의 관점을 분석하였으며 전차인의 우선 매수권의 성질은 강제적체약청구권이라는 결론에 이르렀다. 그리고 계약의 상대성, 점유의 지속성과 법률해석에 기하여 전차인의 우선 매수권의 합리성에 대하여 이론적 분석을 하였다. 이에 기초하여 임차인의 우선 매수권의 행사조건을 분석하고 전차인의 우선 매수권의 행사조건을 구상하였다. 마지막에 임차인과 전차인이 모두 우선 매수권을 갖고있는 경우에 유형별로 임차인과 전차인이 동시에 우선 매수권을 주장하는 경우의 우선순위 문제를 논하였다. 결과적으로 일반적인 경우에 전차인의 우선매수권의 순위가 우선하며 특별한 경우에는 건물의 법적성질과 전차인이 점유한 면적의 비율에 따라 구체적으로 순위를 정해야 한다.
With the rapid growth of the market economy and the progress of the urbanization process, the housing market has begun to flourish. especially the growth of housing sublease. The house-subletting is the lease contract signed between the lessee and the sub-lessee, under the premise of the lessor's admission, and the lessor is not the parties of the contract. The contract law of our country only stipulates the preemptive right of the lessee ,in fact, the sub-lessees are weaker than lessors and lessees whether in the degree of dependence on houses or in economic status. In practice, since the contract law of our country does not stipulate whether the sub-lessee applies the preemptive right, it is often difficult for the sub-lessees to claim the right, and the courts are not unanimous in the judgments of such cases. With the increase of housing sublease disputes, it is urgent to increase the relevant laws to protect the preemptive right of the sub-lessee. Based on this purpose, this paper first expounds the concept of preemptive right and sublease, analyzes several theories about the nature of preemptive right in the academic field, and concludes that the preemptive right is the right of compulsory contracting. Then, from the perspective of the relativity of the contract, the function of property possession and the legal interpretation, The rationality of the preemptive right of the sub-lessee is analyzed theoretically. On this basis, the exercise condition of the preemptive right of sub-lessee is explored based on the exercise condition of the lessee's preemptive right. Finally, on the premise that the lessee and the sub-lessee can claim the preemptive right at the same time, it discusses how to resolve the conflict between the sub-lessee's preemptive right and lessee's preemptive right.
随着市场经济的快速增长和城镇化进程的不断推进，房屋租赁市场也开始蓬勃发展，其中房屋转租现象的增长尤为突出。转租系经出租人同意后由承租人直接与次承租人签订的房屋租赁合同，出租人并不是转租合同的当事人。中国《合同法》仅规定了承租人的优先购买权，事实上不论是从次承租人对房屋的依赖程度，还是从次承租人的经济地位而言，次承租人相较于出租人与转租人都是弱者。在实务中，由于中国《合同法》并未规定次承租人是否享有优先购买权，因此次承租人往往难以主张权利，各地法院对此类案件的判决也大相径庭。随着房屋转租纠纷的增多，增加保护次承租人优先购买权的法律规定已迫在眉睫。本文正是基于这一写作目的，首先对优先购买权和转租的概念进行阐述，分析了目前学界关于优先购买权性质的几种学说，结合次承租人优先购买权自身的性质，得出优先购买权为强制缔约请求权的结论。然后从合同相对性、占有持续功能和法律解释三个角度入手，对次承租人享有优先购买权的合理性进行了理论分析。在此基础上结合承租人优先购买权的行使条件探究了次承租人优先购买权的行使条件。最后在承认承租人与次承租人可以同时享有优先购买权的前提下，分情况讨论了承租人与次承租人在同时主张优先购买权时哪一方顺位在先的问题。
