부동산 시장은 침체되고 전월세 가격은 안정화되었지만, 주택 임대차에 대한 부동산 정책의 입안은 잠자고 있는 상황이다. 한시적으로 시행된 계약갱신권 은 2024년 말이면 계속 유지할지, 새롭게 개정해야 할지에 대한 제도적인 대 안을 모색하여 법 개정의 시점이 다가오고 있다. 과거에 갑작스러운 입법 예 고와 시행으로 전월세 가격의 급등했던 사례를 감안한다면 지금이 바로 제도 적 대안을 제시하여 미리 준비하고 주택임대차에 대한 안정화하는 대책이 요 구된다. 우리의 주택 보급은 가구 수 대비하여 결코 부족하지 않으나, 주택에 대한 인 식이 소유에서 이용으로 변화하는 기로에서 사회 환경과 경제 활동의 다변화 로 가구 분화가 시작되어 1~2인 가구의 급증하고 인구의 도심 집중 현상이 심화되면서 수도권을 중심으로 임차 가구는 서서히 증가하는 추세이다. 이에 따라 임차 주택은 수요 대비 공급이 부족하여 주택의 전월세 가격이 급등할 것으로 예상된다. 이에 따라 지난 정부에서는 임차인이 원하는 주택에 거주 할 수 없고, 주거 환경이 열악한 주택이나 외곽지역으로 내몰리는 현상이 지 속되어 주택가격의 안정화와 사회적 약자인 임차인의 주거 안정을 보장하기 위해 초강수를 두고 ‘임대차 3법’을 강력하게 시행하였다. 처음 시행된 ‘임대 차 3법’ 중 하나인 계약갱신권은 한시적으로 1회에 한하여 2년을 연장하여 최대 4년까지 존속 기간을 유지하여 임차인보호에 획기적인 전기를 마련하였 지만, 입법 예고 단계부터 시행까지 소급하여 입법을 적용하고 임대인의 사 유 재산권을 침해하는 문제와 갱신 거절에 대한 분쟁과 소송에 대한 비판과 지적도 적지 않았다. 이렇게 시행된 계약갱신권의 제도적으로 대안이 시급한 이유는 시행된 지 3년이 지났고 1년 후에는 계약갱신권의 실효성에 대한 혼란이 예상되어 계약갱신권의 유지와 새로운 제도를 개선할지에 대한 제도적 대안이 시급하게 요구되기 때문이다. 이제 1년도 남지 않은 계약갱신권을 계 속 유지하면 계약갱신권만 혜택을 제공하고 전월세가격은 안정화되어 사회적 약자인 임차인의 보호를 위해 큰 도움이 되지만, 반대로 임대인의 사유재산 권을 침해하고 임차 계약의 순환 속도가 저하되면서 부동산 가격의 하락으로 경제의 큰 비중을 차지하는 부동산이 침체되어 경제에 악영향을 줄 것으로 우려하는 목소리도 만만치 않다. 또한 부동산 거래와 관련한 직종 종사자의 사업상 피해와 계약갱신권만 차임 5% 상한제를 유지한다면 다양한 계약 유 형은 전월세 상한제에 적용받지 못하는 문제를 안고 있다. 따라서 계약갱신 권 제도에 대한 시행여부는 법의 형평성을 고려하여 당사자의 입장과 차임 5%의 상한 제한의 대상및 적용범위, 부동산 관련 종사자의 피해 등을 고려하 여 신중한 검토가 요구된다. 그럼 우리와 다른 제도를 적용하고 있는 외국의 주택임대차는 우리와 다르게 보증금이 작고 차임이 상당히 많은 특징이 있 다. 이런 외국의 계약 갱신에 대한 입법례는 주택임대차로 담보된 자금이 소 액이어서 계약 갱신에 대한 별 문제는 없다고 하지만, 우리의 임대인은 차임 인상 없이 장기간 채무자의 역할과 부동산 가격 상승으로 얻는 수익이 제한 되는 문제가 있다고 주장하고 있다. 이제 계약갱신을 유지할지에 대한 문제의식을 가지고 현행 계약갱신권의 긍 정적인 면과 부정적인 면을 분석해 보고, 장기 거주여건을 보장하고 있는 외 국의 계약 갱신과 해지를 검토함으로써 주택임대차의 존속보호와 주거 안정 을 위한 제도적 대안을 모색해 보고자 한다.

The real estate market has stagnated and the price of jeonse and monthly rent has stabilized, but the real estate policy for housing leases is dormant. The time for the revision of the law is approaching by seeking an institutional alternative to whether the contract renewal right, which was temporarily implem ented, should be maintained or newly revised at the end of 2024. Considering the case where the price of jeonse and monthly rent soared due to sudden legislative notice and implementation in the past, now is the time to propose an institutional alternative, prepare in advance, and stabilize housing leases. Our housing supply is never insufficient compared to the number of househo lds, but at a time when perception of housing changes from ownership to use, diversification of social environment and economic activities and househol d differentiation begin, and as the population intensifies, the number of househo lds renting is gradually increasing, mainly in the metropolitan area. Due to a lack of supply compared to demand for rental housing, the price of jeonse and monthly rent of housing is expected to surge. As a result, the previous government strongly implemented the "Lease 3 Act" with super-strong incentives to stabilize housing prices and ensure housing stability for tenants who are socially disadvantaged. The right to renew the contract, one of the first "Lease 3 Act" in effect, temporarily extended it for two years only once and maintained a maximum of four years to provide a breakthrough in tenant protection, but there were not a few criticisms and criticisms of disputes and lawsuits over the issue of applying legislation retroactively from the legislative notice stage to the implementation and infringing on the landlord's private property rights and refusing to renew. The institutional alternative to the implemented contract renewal right is urgent because three years have passed since it was implemente d, and confusion over the effectiveness of the contract renewal right is expected a year later, requiring an institutional alternative to maintaining the right to renew the contract and improving the new system. If the right to renew the contract is maintained less than a year away, only the right to renew the contract will be provided, and the price of jeonse and monthly rent will be stabilized, which will be of great help to protect the socially underprivileged tenant. On the contrary, there are many voices concerned that the decline in real estate prices will adversely affect the economy due to the decline in real estate prices and the infringement of the landlord's private property rights. If only the business damage of workers in real estate transactions and the right to renew the contract maintain the 5% ceiling, various contract types are not subject to the ceiling of jeonse and monthly rent. The implementation of the contract renewal right system requires careful consideration in consideration of the parties' position, the scope of the upper limit of the 5% rent, and the damage to real estate workers. Unlike ours, foreign housing leases that apply different systems are characterized by small deposits and many leases. Legislation on contract renewal in foreign countries says there is no problem with contract renewal because the amount of money secured by housing leases is small, but our landlord argues that there is a problem that the role of the debtor for a long time and the profits from rising real estate prices are limited without raising the rent. Now, with a sense of the question of whether to maintain contract renewal, we will analyze the positive and negative aspects of the current contract renewal right, and seek institutional alternatives to protect the existence of housing leases and stabilize housing by reviewing the renewal and termination of contract s in foreign countries that guarantee long-term living conditions.

Ⅰ. 서론
Ⅱ. 계약갱신권의 시행과 문제점
    1. 민법상 계약갱신
    2. 주택임대차보호법상 계약 갱신
    3. 계약 갱신에 대한 문제점
Ⅲ. 외국과 우리의 계약 갱신 비교 분석
    1. 독일의 계약 갱신
    2. 일본의 존속보장
    3. 외국과 우리의 계약갱신에 관한 비교분석
Ⅳ. 주택의 계약갱신에 관한 제도적 대안
    1. 계약해지에 대한 ‘정당한 사유’ 제도 보완
    2. 계약해지의 ‘정당사유제도’ 내용의 개선
    3. ‘기간의 정함이 없는 임대차’ 규정의 적용여부 검토
    4. 임대차 최단 존속기간과 계약갱신의 횟수에 대한 규율
    5. 계약 유형별 차임 상한 기준 규율화
Ⅵ. 결 언
【참 고 문 헌】

• 김혜경(가천대학교 일반대학원 법학과 박사과정) | Hye-Gyoung Kim (Gachon University Law Department)