부동산 시장은 침체되고 전월세 가격은 안정화되었지만, 주택 임대차에 대한 부동산 정책의 입안은 잠자고 있는 상황이다. 한시적으로 시행된 계약갱신권 은 2024년 말이면 계속 유지할지, 새롭게 개정해야 할지에 대한 제도적인 대 안을 모색하여 법 개정의 시점이 다가오고 있다. 과거에 갑작스러운 입법 예 고와 시행으로 전월세 가격의 급등했던 사례를 감안한다면 지금이 바로 제도 적 대안을 제시하여 미리 준비하고 주택임대차에 대한 안정화하는 대책이 요 구된다. 우리의 주택 보급은 가구 수 대비하여 결코 부족하지 않으나, 주택에 대한 인 식이 소유에서 이용으로 변화하는 기로에서 사회 환경과 경제 활동의 다변화 로 가구 분화가 시작되어 1~2인 가구의 급증하고 인구의 도심 집중 현상이 심화되면서 수도권을 중심으로 임차 가구는 서서히 증가하는 추세이다. 이에 따라 임차 주택은 수요 대비 공급이 부족하여 주택의 전월세 가격이 급등할 것으로 예상된다. 이에 따라 지난 정부에서는 임차인이 원하는 주택에 거주 할 수 없고, 주거 환경이 열악한 주택이나 외곽지역으로 내몰리는 현상이 지 속되어 주택가격의 안정화와 사회적 약자인 임차인의 주거 안정을 보장하기 위해 초강수를 두고 ‘임대차 3법’을 강력하게 시행하였다. 처음 시행된 ‘임대 차 3법’ 중 하나인 계약갱신권은 한시적으로 1회에 한하여 2년을 연장하여 최대 4년까지 존속 기간을 유지하여 임차인보호에 획기적인 전기를 마련하였 지만, 입법 예고 단계부터 시행까지 소급하여 입법을 적용하고 임대인의 사 유 재산권을 침해하는 문제와 갱신 거절에 대한 분쟁과 소송에 대한 비판과 지적도 적지 않았다. 이렇게 시행된 계약갱신권의 제도적으로 대안이 시급한 이유는 시행된 지 3년이 지났고 1년 후에는 계약갱신권의 실효성에 대한 혼란이 예상되어 계약갱신권의 유지와 새로운 제도를 개선할지에 대한 제도적 대안이 시급하게 요구되기 때문이다. 이제 1년도 남지 않은 계약갱신권을 계 속 유지하면 계약갱신권만 혜택을 제공하고 전월세가격은 안정화되어 사회적 약자인 임차인의 보호를 위해 큰 도움이 되지만, 반대로 임대인의 사유재산 권을 침해하고 임차 계약의 순환 속도가 저하되면서 부동산 가격의 하락으로 경제의 큰 비중을 차지하는 부동산이 침체되어 경제에 악영향을 줄 것으로 우려하는 목소리도 만만치 않다. 또한 부동산 거래와 관련한 직종 종사자의 사업상 피해와 계약갱신권만 차임 5% 상한제를 유지한다면 다양한 계약 유 형은 전월세 상한제에 적용받지 못하는 문제를 안고 있다. 따라서 계약갱신 권 제도에 대한 시행여부는 법의 형평성을 고려하여 당사자의 입장과 차임 5%의 상한 제한의 대상및 적용범위, 부동산 관련 종사자의 피해 등을 고려하 여 신중한 검토가 요구된다. 그럼 우리와 다른 제도를 적용하고 있는 외국의 주택임대차는 우리와 다르게 보증금이 작고 차임이 상당히 많은 특징이 있 다. 이런 외국의 계약 갱신에 대한 입법례는 주택임대차로 담보된 자금이 소 액이어서 계약 갱신에 대한 별 문제는 없다고 하지만, 우리의 임대인은 차임 인상 없이 장기간 채무자의 역할과 부동산 가격 상승으로 얻는 수익이 제한 되는 문제가 있다고 주장하고 있다. 이제 계약갱신을 유지할지에 대한 문제의식을 가지고 현행 계약갱신권의 긍 정적인 면과 부정적인 면을 분석해 보고, 장기 거주여건을 보장하고 있는 외 국의 계약 갱신과 해지를 검토함으로써 주택임대차의 존속보호와 주거 안정 을 위한 제도적 대안을 모색해 보고자 한다.

2009년 이후로 전세값은 매년 연속적으로 상승하였으며, 올해 하반기 또한 지속될 것으로 전망됨에도 불구하고, 이를 해결하기 위하여 정부가 내놓은 대책은 현실을 배제한 체 실질적인 대안이 되지 않고 있는 실정이다. 또한 전세가격 급등으로 인한 세입자들의 주거안정을 도모하기 위하여 입법개선이 진행되고 있으나, 그 중 상가건물임대차보호법에 규정되어 있는 계약갱신요구권을 주택임대차보호법에 도입하기 위한 개정은 임대인의 재산권 침해의 이유로 보류되고 있다. 이에 계약갱신요구권 도입의 필요성을 주거권(안정성)·계속성(지속성)·재산권의 보장을 중심으로 한 법적 당위성에 대하여 규명함으로써 향후 개정에 적극적으로 반영될 수 있도록 하는 것이 본 연구의 목적이다. 결과적으로 계약갱신요구권 도입의 법정 당위성으로는 첫째, 임차인의 주거권을 장기적으로 보장하는 방법이고 이가 보장되지 아니하면 헌법상 규정하고 있는 인간의 존엄성과 행복추구, 인간다운 생활이 실현되지 못하며 둘째, 임대차는 계약내용의 수정이 요청될 수 있는 계속적 계약관계이고 또한 임차인이 임대차계약에 있어 원하는 것은 동일한 주택에 계속 거주하기를 원하는 주거의 계속성이며 셋째, 임대인의 재산권 침해에 대한 적절한 수단의 입법적·내용적 검토를 도모함으로써 임차인의 재산권 또한 보장된다고 할 수 있다. 따라서 계속되는 전세가격 상승에 대비하기 위해서는 단기적으로 서민들의 주거안정을 위하여 임대차관계의 존속보호 방안인 계약갱신요구권을 조속히 도입하고 더불어 임차인에게 더 이상 계약관계를 지속시킬 수 없을 정도의 결함이 있는 경우를 제외하고는 계약갱신을 거절할 수 없도록 하는 장치 또한 필요할 것이다.

최근 몇 년간 지속되어 온 전세가격 급등은 서민들의 주거안정에 큰 위협요인으로 작용하고 있다. 이른바 전세난 해결을 위해 주택 공급과 수급조절 측면의 대안은 근본적인 대안이 될 수 있으나 그 효과가 나타는 데에 일정 정도의 시간이 필요한 대책이다. 그러나 전세난은 이미 더 이상 방치할 수 없는 상황에 이르렀다. 따라서 서민들의 주거안정을 제고하고 전세난 및 전세 값 폭등을 방지, 완화하기 위해 주택임대차보호법을 시급히 개정하여야 한다. 개정될 주택임대차보호법의 내용은 첫째, 일정한 사유가 있는 경우를 제외하고 2년의 주택임대차기간 종료 후에도 최초 1회에 한해 임차인이 2년의 범위 내에서는 갱신청구권을 행사해 최장 4년 동안 임대차가 가능하도록 한다. 둘째, 임차료 상승률을 일정 범위 이내(5%)로 제한한다. 셋째, 이를 지키지 않을 경우 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있도록 한다. 최장 4년까지 임대차가 가능해지면 세입자들의 주거안정에 도움이 될 뿐만 아니라, 이주 수요가 분산되어 세난과 전세가격 폭등을 완화할 수 있다. 부가적으로 우리나라의 초ᆞ중ᆞ고 학제가 6년제, 3년제인 것에 비추어도 현행 주택임대차보호법상의 임대차 최장 보호기간(2년)은 비현실적이므로 개정이 필요하다.