상가건물 임대차 계약에서 임차인의 권리보장은 소상공인에게는 생존의 문제이다. 상가임차인의 안정적인 영업기간과 보증금 등을 보장하기 위해 2002년「상가건물임대차보호법」을 제정, 2013년 8월까지 모두 7 차례나 개정하였다. 그러나 법규정 미비, 법해석상 혼란 및 임대인의 악용으로 동법의 실효성이 여전히 문제가 되고 있다. 따라서 본 연구의 목적은 상가임대차 실태분석을 토대로 동법의 문제점을 도출하고, 이의개선방안을 제시하는 것이다. 전국 소상공인을 상대로 8,000개 유효 표본을 분석한 결과 보호대상범위, 임대료 인상 상한선, 임차인의 계약갱신요구권 등의 문제점을 도출하였으며, 이의 개선방안은 다음과 같다. 첫째, 상가임차인의 보호비율을 확대하려면 상가건물임대차보호법의 적용대상을 확대하는 방향으로 상가건물임대차보호법이 개정되어야 한다. 둘째, 보증금액의 상한제를 유지하면서 월차임을 보증금에 환산시키지 않아야 함과 동시에 시행령 개정을 통하여 연 12% 월차임 전환률을 하향 조정할 필요가 있다. 셋째, 최장존속기간의 개선방안으로 임대차계약갱신청구권을 현행 5년에서 최소 7년 또는 10년으로 연장하는 방안이 타당하다.

개발부담금제는 현재 운영되고 있는 가장 대표적인 개발이익환수제도중 하나이다. 그러나 개발부담금제는 그것이 갖는 내재적 한계로 인하여 환수의 효율성이 높을 수 없다. 그렇다고 해서 개발부담금제에서 부과율을 높이는 등의 조치는 제도 자체의 논란만을 가중시킬 수 있다. 따라서 개발이익환수제도의 실효성을 제고하는 방안으로 기부채납의 활용을 검토할 필요가 있다. 기부채납은 본래의 공익과 사익의 합리적인 조정수단으로써 운영되는 것과 달리 효용성 및 사후관리의 문제 등의 많은 문제점이 제기되고 있는 실정이다. 이에 본 연구는 개발부담금 부과실적과 기부채납이 된 토지 현황분석을 통해 문제점을 도출하고, 이의 개선방안을 제시하는 것을 목적으로 한다.연구결과 개발부담금이 소규모 개발사업의 개발이익 환수에 유리하고 기부채납이 대규모 개발이익 환수에 적합함을 알 수 있었다. 또한 대규모 개발이익은 현재 추진되고 있는 사전협상제와 결합하면 큰 시너지 효과를 낼 수 있을 것이다. 특히 사전협상제도는 10,000㎡ 이상의 경우에만 대상이 되므로, 기부채납을 대규모 개발에 한정하여 개발이익 환수의 특례로 인정하고 개발부담금 산정에서 배제하여 협의에 의한 산정이 가능하도록 한다면, 전반적인 제도를 수정하지 않고도 대규모 개발사업에서 효율적으로 개발이익 환수를 실시할 수 있을 것이다.

주거나 상가건물에 관하여 수요와 공급의 불균형, 소수에 의한 소유와 다수의 이용수요가 존재하는 부동산시장에서 채권관계인 임대차의 경제적 약자인 임차인의 보호를 도모하지 않을 수 없다. 그리하여 “매매는 임대차를 깨뜨린다”는 로마법상의 임대차가 독일보통법에 이르러 “매매는 임대차를 깨뜨리지 않는다(Kauf bricht nicht Miete)”는 원칙으로 변화되었으며, 우리의 경우에도 일정한 방식에 대항력을 부여하는 등의 방법으로 부동산임차권은 채권이지만 물권화하고 있다. 즉 부동산임차권의 물권화 경향은 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법을 통하여 부동산임차인의 지위를 강화하는 방향으로 진행되어 왔고 현재도 진행 중이다. 과거 우리는 IMF 체제라는 국가적 경제위기 상황을 겪는 과정에서 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못하는 임차인들의 피해를 경험하였다. 그리하여 이러한 문제점을 시정하여 임차인을 보호하고자 임차인 단독으로 임차권등기를 신청할 수 있게 함으로써 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하면서도 자유로이 주거이전을 할 수 있도록 하는 주거용 건물에 관한 임차권등기명령제도가 1999. 1. 21. 법률 제5641호로 주택임대차보호법(상가건물임대차보호법 제정 2001. 12. 29. 법률 제6542호)의 개정을 통하여 도입하여 현재에 이르게 되었다. 그러나 임차권등기명령제도의 이용이 그다지 높지 않았던 것이 작금의 현실인바, 이 글에서는 형식적으로 존재(임차인의 형식적 보호)하고 있는 동 제도를 활성화하고 실효성을 제고하기 위한 개선방향을 제시하고자 한다. 먼저 민법 제621조에 의한 임차권등기가 임대차의 존속기간 중에 신청할 수 있음에 비추어 임차권등기명령은 임대차의 존속기간 중(임대차계약의 성립과 보증금의 지급을 조건으로)에 임차인이 신청할 수 있도록 개선, 둘째 임차권등기를 한 임차인은 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 경우 그 임차권등기에 기하여 직접 경매신청을 할 수 있도록 입법적으로 개선할 것을 제안한다. 이러한 제안이 임차권등기명령제도의 개선을 통하여 사회적·경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 임대차보호법의 목적을 달성하기를 기대한다.

사회관계망서비스는 익명성을 특징으로 하는 통상의 인터넷 서비스와 달리 이용자 스스로 개인정보를 적극 공개한다는 측면에서 프라이버시 침해의 우려가 상존한다. 특히 사회관계망서비스 제공자가 이용자들의 개인정보를 수집, 처리, 분석하여 Target Marketing에 활용하고 있는 점은 이용자의 프라이버시 침해에 대한 또 다른 위험요소로 작용한다. 이러한 측면에서 사회관계망서비스 이용자의 개인정보보호와 관련된 제도적 문제점과 법적 쟁점에 대해 살펴보았다. 먼저 적용 법률과 관련하여 개인정보보보법 제정 이후 주무부처간의 해석차이로 사회관계망서비스 제공자에게 어떤 법률이 적용되어야 하는지에 대해 의견이 분분한 상황이나 법해석의 일반원칙에 따라 정보통신서비스제공자에게 적용되는 정보통신망법이 특별법으로 우선 적용되고 동법에 특별한 규정이 없는 경우 보충적으로 일반법인 개인정보보호법이 적용된다고 보아야 할 것이다. 다음으로 개인정보의 법적 개념 역시 법규정상의 모순으로 인해 명확한 개념 규정이 쉽지 않은 상황이며 이에 대한 연구 또한 부족한 상황이나 사견으로는 개별 정보는 다른 정보와의 조합 또는 결합에 의해 그 식별력을 갖게 된다는 점에서 특정 정보가 개인정보에 해당하는지 여부는 결합의 용이성이라는 규범적 해석기준을 통해 판단해야 할 것으로 보이고, 결합의 용이성은 객관적 측면과 주관적 측면을 고려하여 판단하는 것이 타당하다고 본다. 다음으로 사회관계망서비스 제공자가 이용자의 개인정보를 이용하여 Target Marketing을 하는 것은 허용된다 하더라도 필요최소정보수집의 원칙이 적용되어야하며 개인정보의 수집 및 이용, 생성정보 수집툴의 활용 등과 관련하여 이용자에게 명확히 고지하고 사전 동의를 받아야 할 것이다. 또한 이용자의 개인정보 수집은 원칙적으로 이용자의 동의를 전제로 함이 원칙이며 관련 법령에서 예외적으로 이용자의 동의 없는 개인정보 수집을 허용하는 경우에도 이용자의 입장에서 그러한 개인정보의 수집이 예견 가능한 것이었는지 여부, 사전 동의절차 이행의 용이성, 사회관계망서비스 제공자의 정당한 이익과 이용자 개인정보보호의 필요성의 적절한 이익형량 등의 요건 등을 고려하여 신중히 판단하여야 할 것이다. 아울러 정보통신망법상 개인정보의 제3자 제공은 개인정보를 제공받는 자, 개인정보를 제공받는 자의 개인정보 이용 목적, 제공하는 개인정보의 항목, 개인정보를 제공받는 자의 개인정보 보유 및 이용 기간 등을 모두 고지하고 개별적으로 동의를 받도록 규정하고 있어 사회관계망 서비스 제공자가 이용자의 개인정보를 불특정 다수를 상대로 판매, 양도, 대여, 열람하게 하는 등의 소위 개인정보데이터베이스 마케팅은 사실상 금지되어 있다고 보아야 할 것이다. 개인정보의 국외 이전은 정보통신망법의 규정상 이용자의 동의를 요한다고 해석할 수밖에 없으나 개인정보보호법 규정의 취지, 실무적인 측면 등을 고려할 때 개인정보 국외이전의 경우 예외 없이 이용자의 동의를 필요로 한다는 정보통신망법의 규정은 다소 문제의 소지가 있어 보인다. 개인정보와 관련된 쟁점들은 최근 연이어 발생하고 있는 대형 개인정보유출 사고와 개인정보보호법의 시행 등으로 그 관심이 높아지고 있으나 개인정보보호법과 정보통신망법의 적용 범위, 해석 기준 등이 통일되어 있지 못할뿐만 아니라 실효성 있는 개인정보 보호 대책 또한 제대로 수립되어 있지 못한 형편이며 이와 관련된 학계의 연구나 실무적 관행 수립 또한 미흡한 것이 현실이다. 부디 조속히 학계의 연구와 법률 개정 등이 이루어져 사회관계망서비스 제공자와 이용자의 이해관계를 합리적으로 조율할 수 있는 실무 관행이 정착되길 바란다.

최근 몇 년간 지속되어 온 전세가격 급등은 서민들의 주거안정에 큰 위협요인으로 작용하고 있다. 이른바 전세난 해결을 위해 주택 공급과 수급조절 측면의 대안은 근본적인 대안이 될 수 있으나 그 효과가 나타는 데에 일정 정도의 시간이 필요한 대책이다. 그러나 전세난은 이미 더 이상 방치할 수 없는 상황에 이르렀다. 따라서 서민들의 주거안정을 제고하고 전세난 및 전세 값 폭등을 방지, 완화하기 위해 주택임대차보호법을 시급히 개정하여야 한다. 개정될 주택임대차보호법의 내용은 첫째, 일정한 사유가 있는 경우를 제외하고 2년의 주택임대차기간 종료 후에도 최초 1회에 한해 임차인이 2년의 범위 내에서는 갱신청구권을 행사해 최장 4년 동안 임대차가 가능하도록 한다. 둘째, 임차료 상승률을 일정 범위 이내(5%)로 제한한다. 셋째, 이를 지키지 않을 경우 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있도록 한다. 최장 4년까지 임대차가 가능해지면 세입자들의 주거안정에 도움이 될 뿐만 아니라, 이주 수요가 분산되어 세난과 전세가격 폭등을 완화할 수 있다. 부가적으로 우리나라의 초ᆞ중ᆞ고 학제가 6년제, 3년제인 것에 비추어도 현행 주택임대차보호법상의 임대차 최장 보호기간(2년)은 비현실적이므로 개정이 필요하다.