최근 몇 년간 지속되어 온 전세가격 급등은 서민들의 주거안정에 큰 위협요인으로 작용하고 있다. 이른바 전세난 해결을 위해 주택 공급과 수급조절 측면의 대안은 근본적인 대안이 될 수 있으나 그 효과가 나타는 데에 일정 정도의 시간이 필요한 대책이다. 그러나 전세난은 이미 더 이상 방치할 수 없는 상황에 이르렀다. 따라서 서민들의 주거안정을 제고하고 전세난 및 전세 값 폭등을 방지, 완화하기 위해 주택임대차보호법을 시급히 개정하여야 한다. 개정될 주택임대차보호법의 내용은 첫째, 일정한 사유가 있는 경우를 제외하고 2년의 주택임대차기간 종료 후에도 최초 1회에 한해 임차인이 2년의 범위 내에서는 갱신청구권을 행사해 최장 4년 동안 임대차가 가능하도록 한다. 둘째, 임차료 상승률을 일정 범위 이내(5%)로 제한한다. 셋째, 이를 지키지 않을 경우 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있도록 한다. 최장 4년까지 임대차가 가능해지면 세입자들의 주거안정에 도움이 될 뿐만 아니라, 이주 수요가 분산되어 세난과 전세가격 폭등을 완화할 수 있다. 부가적으로 우리나라의 초ᆞ중ᆞ고 학제가 6년제, 3년제인 것에 비추어도 현행 주택임대차보호법상의 임대차 최장 보호기간(2년)은 비현실적이므로 개정이 필요하다.

The continuous increase in the long-term lease price in the recent years is becoming a significant risk factor in residential stability for ordinary citizens. Although measures taken from the perspective of controlling supply and demand of residential dwellings to resolve long-term lease difficulties may be a fundamental solution, it requires a certain amount of time to take effect. However, the current situation has arrived at a point in which long-term lease difficulties cannot be neglected any longer. Thus, the Housing Lease Protection Act must be immediately revised to enhance residential stability of ordinary citizens and to prevent and alleviate long-term lease difficulties and the rapid increase of long-term lease fees. The revisions to be made in the Housing Lease Protection Act is, first, upon establishing cause, tenants should be able to lease for a maximum of four years by exercising their renewal claim once within the two year limit, after the termination of the two year limit provided by the Housing Lease Protection Act. Second, the increase rate of rental fees should be limited to a fixed rate (5%). Third, return of rental fees paid in excess or claims for large sums of security deposits should be allowed when violations for the previous matters occur. Once lease is available for a maximum of four years, it will not only aid in the residential stability of tenants, but will alleviate the rapid increase in long-term lease fees and difficulties by dispersing demands for residential dwellings. Additionally, considering the fact that the elementary, middle, and high school system in Korea is respectively six years, three years, and three years, the maximum protection period (two years) of lease under the current Housing Lease Protection Act is unrealistic and revision is accordingly required.

Ⅰ. 서 론
Ⅱ. 주택임대차시장의 현황
Ⅲ. 주택임대차보호법상의 문제점
Ⅳ. 외국제도 및 시사점
Ⅴ. 결 론

• 임윤수(법학박사, 서일대학교 부동산학과 교수) | Yim, Yoon-Soo
• 최완호(부동산학박사, 동원대학교 부동산컨설팅과 겸임교수) | Choi, Wan-Ho