상가건물 임대차 계약에서 임차인의 권리보장은 소상공인에게는 생존의 문제이다. 상가임차인의 안정적인 영업기간과 보증금 등을 보장하기 위해 2002년「상가건물임대차보호법」을 제정, 2013년 8월까지 모두 7 차례나 개정하였다. 그러나 법규정 미비, 법해석상 혼란 및 임대인의 악용으로 동법의 실효성이 여전히 문제가 되고 있다. 따라서 본 연구의 목적은 상가임대차 실태분석을 토대로 동법의 문제점을 도출하고, 이의개선방안을 제시하는 것이다. 전국 소상공인을 상대로 8,000개 유효 표본을 분석한 결과 보호대상범위, 임대료 인상 상한선, 임차인의 계약갱신요구권 등의 문제점을 도출하였으며, 이의 개선방안은 다음과 같다. 첫째, 상가임차인의 보호비율을 확대하려면 상가건물임대차보호법의 적용대상을 확대하는 방향으로 상가건물임대차보호법이 개정되어야 한다. 둘째, 보증금액의 상한제를 유지하면서 월차임을 보증금에 환산시키지 않아야 함과 동시에 시행령 개정을 통하여 연 12% 월차임 전환률을 하향 조정할 필요가 있다. 셋째, 최장존속기간의 개선방안으로 임대차계약갱신청구권을 현행 5년에서 최소 7년 또는 10년으로 연장하는 방안이 타당하다.

In commercial property lease contract, guarantee of rights is a problem of survival for the small businesses. In order to guarantee commercial tenants’ stable business period and security deposit, the ‘Commercial Property Lease Protection Law’ was established in 2002 and amended 7 times until August 2013; however, to this day, due to incomplete regulation, confusion in interpreting them, and abuse by the leaser, the effectiveness of the regulation is still in question. Therefore, the objective of this research is to uncover issues of the regulation based on the analysis on current condition of commercial property lease and propose improvement plans. Analysis on 8,000 effective samples against small businesses, several issues were uncovered, including lease increase upper limit and leaser’s right to demand contract extension; the following are improvement plans. Firstly, to increase the protection rate of commercial tenants, the commercial lease laws must be amended such that the subject to which Commercial Property Lease Protection Law is applied is expanded. Secondly, deposit limit must be maintained while not converting the rent money to deposit. Thirdly, the 12% annual rent money conversion rate must be lowered through amendment of enforcement decrees. Lastly, as part of improvement plan for maximum rent period, an adequate plan would be to extend the right to request lease renewal from the current 5 years to a minimum of 7 or 10 years.

국문요약
 Ⅰ. 서 론
 Ⅱ. 상가건물임대차보호법의 주요내용
 Ⅲ. 실태분석
 Ⅳ. 문제점 및 개선방안
 Ⅴ. 결 론
 참 고 문 헌
 Abstract

• 임윤수(법학박사, 서일대학교 부동산과 교수) | Yim, Yoon-Soo 주저자
• 신승만(공동연구원, 경제학박사, 소상공인시장진흥공단 조사연구팀장) | Shin, Seung-Man
• 최완호(부동산학박사, 동원대학교 자산관리과 겸임교수.) | Choi, Wan-Ho 교신저자