준공 후 40년이 경과한 공동주택은 40년 미만의 건물과 비교했을 때 외벽 박 리, 철근 노출 및 부식, 급배수관 노후화 등 입주민의 생활, 신체적 안전 및 재산에 영향을 미칠 수 있는 문제들이 자주 발생한다. 그 결과, 유지보수뿐만 아니라 건물의 상태에 따라 재건축과 같은 재생 조치를 원활하게 시행해야 할 필요성이 커지고 있다. 나아가 일본에서 준공 후 40년이 경과한 공동주택의 경우, 세대주가 70세 이상인 가구가 약 55%에 달하는 것으로 보고되고 있다. 이러한 노후 공동주택에서는 거주자 자신들도 고령화되고 있으며, 상속 등으로 인해 구분소유자의 소재가 불분명해지거나, 구분소유자가 더 이상 해당 공동주택에 거주하지 않게 되어 관리 업무에 대한 관심을 잃는 사례도 발생하고 있다. 따라서 구분소유자 집회에 서 결의가 원활하게 이루어지지 않을 수 있다는 우려가 제기되었다. 더불어 일본 은 지진이나 쓰나미와 같은 자연재해 피해를 빈번하게 겪어왔으며, 향후 더욱 대규모 재해가 발생할 가능성이 커지고 있다는 지적이 나옵니다. 결과적으로 공동주택의 신속한 복구 및 재건축을 촉진할 필요성이 더욱 절실해졌다. 이러한 배경에서 2025년 5월 23일, ‘고령화된 공동주택 등의 원활한 관리 및 재생 촉진을 위한 건물의 구분소유 등에 관한 법률 일부 개정 법률’(2025년 법 률 제47호 [令和 7년])이 제정되었다. 한국 역시 공동주택의 노후화와 관련하여 유사한 도전에 직면해 있다. 한국은 일본보다 아파트의 대량 공급이 늦게 시작되었고, 현재 40년이 넘은 아파트 단지는 1970년대 후반부터 1980년대 초반 강남 지역 개발 초기에 건설된 단지 (은마아파트, 압구정 현대아파트 단지 등)들에 주로 국한되어 있지만, 1980년대 후반 ‘주택 200만 호 건설’ 계획 당시 지어진 많은 아파트 단지가 이제 40년 차에 접어들고 있다. 그 결과, 노후 아파트 단지의 비율은 향후 5년 이내에 급 격히 증가할 것으로 예상된다. 한국은 1987년 주택건설촉진법을 통해 일본 모델을 크게 참고하여 재건축 제 도를 도입했다. 위에서 언급한 유사한 상황들을 고려할 때, 한국에서도 노후 아파트 단지의 관리 및 재건축에 관한 입법적 대응은 불가피하게 필요해질 것 입이. 이런 점에서 일본의 최근 ‘건물의 구분소유 등에 관한 법률’ 개정은 한국 의 법과 정책에 중요한 시사점을 제공할 것으로 보인다.

In condominium buildings that are more than 40 years old, compared with those less than 40 years old, there are often problems that may affect the lives, physical safety, and property of residents, such as the peeling of exterior walls, exposure and corrosion of reinforcing steel bars, and the deterioration of water supply and drainage pipes. As a result, there is a growing need not only for maintenance and repairs but also, depending on the condition of the building, for the smooth implementation of regeneration measures such as reconstruction. Furthermore, it is reported that in condominium buildings more than 40 years old, approximately 55 percent of households are headed by persons aged 70 or older. In such aging condominiums, residents themselves are also aging, and cases have arisen in which the whereabouts of unit owners become unknown due to inheritance or other circumstances, or in which unit owners no longer reside in the condominium and consequently lose interest in its management. Concerns have therefore been raised that resolutions adopted at meetings of unit owners may not be achieved smoothly. In addition, Japan has frequently suffered damage from natural disasters such as earthquakes and tsunamis, and it has been pointed out that the likelihood of even larger-scale disasters occurring in the future is increasing. Consequently, the need to facilitate the prompt restoration and reconstruction of condominium buildings has become more pressing. Against this background, on May 23, 2025, the Act Partially Amending the Act on Unit Ownership of Buildings and Other Related Acts for the Promotion of the Smooth Management and Regeneration of Aging Condominiums, etc. (Act No. 47 of 2025 [Reiwa 7]) was enacted. Korea faces similar challenges with respect to the aging of apartment complexes. Although the widespread supply of apartments began later in Korea than in Japan, and current apartment complexes that are more than 40 years old are largely limited to those constructed during the early stages of the development of the Gangnam area in the late 1970s and early 1980s (such as Eunma Apartment and Apgujeong Hyundai Apartment Complex), a large number of apartment complexes built during the “Construction of Two Million Housing Units” program in the late 1980s are now approaching the 40-year mark. As a result, the proportion of aging apartment complexes is expected to increase dramatically within the next five years. Korea introduced its reconstruction system in 1987 through the Housing Construction Promotion Act, drawing heavily on the Japanese model. Given the similar circumstances described above, legislative responses concerning the management and reconstruction of aging apartment complexes will inevitably become necessary in Korea as well. In this regard, the recent amendments to Japan’s Act on Unit Ownership of Buildings are likely to provide significant implications for Korean law and policy.

목 차
초 록
Ⅰ. 서 론
Ⅱ. 개정의 경위
Ⅲ. 의사결정의 원활화를 위한 구분소유법의 개정
    1. 변경 결의의 요건 완화
    2. 전유부분과 공용부분의 일체적 관리
    3. 소결
Ⅳ. 맺으며
참고문헌
Abstract

• 백승흠(청주대학교 법학과) | BAEK SEUNGHEUM (Professor of CHEONGJU Univ., Ph. D.)