최근 10여년간 공동주택 하자보수를 둘러싼 기획소송이 전국적으로 확산되면서 전체 이행 청구 금액이 4,700억원을 넘어서고 있으며, 특히 일부 법무법인이나 하자진단업체가 주도 하는 기획소송 상당수가 보수보다는 손해배상에 초점을 맞추고 있어, 이해 관계자들의 갈 등과 건설사 피해, 그리고 장기적으로는 시공비용 및 분양가 상승으로 연결될 수 있으며, 정작 하자보수를 적기에 할 수 없어 입주자의 불만이 높아가고 있다. 공동주택의 하자 중 외벽도장의 하자를 판정할 수 있는 기준이 애매함으로 하자판정기준의 부재는 입주자와 시 공회사간의 의견대립과 소송증가를 초래하고, 법원감정인의 주관적인 판단에 의한 감정금 액 산출과 법원의 보수공사비 판결로 이어지는 문제로 나타나고 있어, 공동주택의 외벽도 장 기준마련이 시급한 상태이므로 좀 더 심도 있는 연구를 통하여 체계적이고 합리적인 방 안을 마련하고자 한다.
하자보수 판결금액은 실 보수 금액보다 과다하게 판결되고, 하자소송이 증가하는 원인이었 다는 것을 알 수 있다. 이상과 같이 외벽도장공사로 인한 하자소송의 소모적인 분쟁과 사 회적인 낭비를 줄이기 위해선, 관계법령에 외벽도색 기준의 명문화가 시급하여 다음과 같 이 제안하고자 한다.
첫째 전체보수비 중 균열보수비는 63.02%와 외벽도색 공사비가 32.14%로 높은 비중을 차 지하고 있다. 도장하자보수비는 도장공사의 부적합시공에 의한 하자보다 콘크리트 구조체 의 균열발생에 따라 균열 보수 후 미관상, 심미적인 면을 보완하는 방법으로 도장공사를 실시하고 있다. 공동주택의 외벽도장은 부분도장과 전체도장으로 구분하며, 도장횟수와 고 소할증에 따라 감정인마다 많은 차이를 보이고 있다. 외벽 균열보수 후 벽면도장은 일반 적으로 균열로 인한 부분도장 면적이 8.0% 이상일 경우 전체도장을 하며, 미만인 경우 부 분도장으로 적용 한다.
둘째 공동주택 외벽도장 하자보수 판결 66건 중 감정인이 산정한 부분도장은 27건으로 42.85%이며, 전체도장 중 1회 도장 29건으로 46.03%, 2회 도장 7건으로 11.11%로 전체도장 이 57.15%이다. 대체적으로 60~90% 판결이 전체의 80%정도이며, 80%의 판결이 30.3% 로 가장 높기에 이를 적용 한다.
셋째 공동주택 외벽 도장공사는 건설표준품셈에 고소작업시 노임할증을 공통사항에 적용 하는 방법과 건축공사 도장공사에 적용하는 방법이 있으나, 외벽도장 공사의 구체적인 기 준이 없는 관계로 감정인은 2015년도 서울중앙지방법원 감정실무 기준을 적용하나, 지나치 게 과다하게 산정되어 현실성이 떨어져 많은 불만을 갖는 관계로 실제 공사시 전문업체의 작업능률에 따른 노임할증을 고려하여 25층일 경우 15% 가산을 적용 한다. 넷째 균열보수후 부분도장만 실시할 경우에는 2회 도장 30㎝로 하며, 전체도장을 실시할 경우에는 도장공사비의 60%는 건설회사, 40%는 입주자가 부담하는 것을 제안하고자 한다.

As the lawsuits regarding the defect repair of apartment houses has taken place nationwide for the last ten years, the total amount of claim has exceeded KRW 470bn. In particular, since many lawsuits led by some law firms and defect assessment businesses focus more on receiving damages, instead of repair, it may lead to the dispute between stakeholders, damage to the constructors, and increase in the construction cost and sales price of the housing units over the long-term, and since the defect repair cannot be done in a timely manner, the complaints from the residents are increasing. Among the defects that may occur in apartment houses, the standard based on which the defect in exterior painting is determined is rather ambiguous, and the non-existence of such a defect assessment standard causes the difference in opinion between residents and construction companies and the increase in the number of lawsuits and leads to the issue of arbitrary decision on the appraised price determined by the appraiser designated by the court and the court’s decision on repair cost. Therefore, the paper attempts to prepare a systematic and reasonable solution through a more in-depth research as it is urgent to establish the standard of exterior painting of apartment houses.
It is understood that the repair cost decided by the court exceeds the actual amount, and it becomes the reason behind the increase in the number of lawsuits demanding repairs. As seen above, it is urgent to introduce the standard on exterior painting in the relevant laws and regulations in order to reduce the time-consuming disputes on exterior paintings and the social cost involved, and therefore, the paper attempts to make the following suggestions:
First, among the total repair cost, the crack repair cost and exterior painting cost account for a major part of 63.02% and 32.14%, respectively. The cost incurred to repair the defect in exterior painting is related more to the exterior painting to improve the visual and aesthetic value after repairing the crack that occurs in concrete structures than to the defect caused by the inadequate execution of the painting procedure itself. The exterior painting of apartment houses is comprised of partial and entire painting, and the cost determined by appraisers vary depending on the number of paintings and the extra cost charged depending on the height of the building. In general, after the crack on the exterior of the building is repaired, the entire exterior should be painted in case the size of the area that requires painting due to cracks accounts for 8.0% or more of the total and in case the size of such an area is smaller than that, it should be considered that the area requires partial painting.
Second, among 66 court’s rulings on the repair of the defects in exterior painting of apartment houses, in 27 cases (42.85%), appraisers decided that the buildings required partial painting . However, in 57.15% of the cases, they decided that the buildings required the painting of the entire surface: in 29 cases (46.03%), they believed that the surface should be painted once, and in 7 cases (11.11%), twice. In approximately 80% of the cases the court acknowledged 60 to 90% of the claimed loss amount, and it acknowledged 80% in the largest number of cases (30.3%), and therefore, the “80%” should apply as a norm.
Third, in exterior painting of apartment houses, the surcharge that applies to the work in high altitude prescribed by the Construction Standard Production Unit system may apply either as a common matter or a painting in construction. However, since there is no detailed standard on exterior paintings, appraisers apply the Standards of Professional Appraisal Practice introduced by the Seoul Central District Court in 2015. Nevertheless, there are many complaints because an excessive amount is being acknowledged by the standard, and therefore, considering the surcharge that should apply based on the work efficiency of the professional paintings businesses in actual painting process, 15% of the surcharge rate should apply to the building that are 25 stories or above.
Fourth, in case a partial painting is carried out after the crack repair, the surface should be painted twice and 30cm wide each time. In case the entire surface is painted, 60% of the painting cost should be assumed by the constructor and 40% by the residents.

Ⅰ. 서 론
 Ⅱ. 공동주택의 하자의 개념과 책임
  1. 하자의 개념
  2. 공동주택 하자담보책임
 Ⅲ. 하자판정기준 우선순위
  1. 계약서의 우선순위
  2. 설계도서의 우선순위
 Ⅳ. 외벽도장 공사 책임
  1. 외벽도장 하자보수 방법
  2. 도장 및 균열 보수비 산정
  3. 외벽도장 판례 분석
  4. 검 토
 Ⅵ. 개선 방안
 Ⅶ. 결 론
 참고문헌
 Abstract

• 박순애(광운대학교 박사과정) | PARK SOONAE