스마트계약은 자동화된 이행을 특징으로 한다. 이는 스마트계약을 계약의 일 종으로 이해하든, 컴퓨터 프로그램이라고 하는 정의하든 마찬가지이다. 스마트 계약에 의한 계약의 집행에서는 “코드가 법”이어서 “실행을 통제하거나 실행 에 영향을 주는 중재자 또는 제3자”가 필요없다. 이러한 스마트 계약을 부동산 거래에 적용할 수 있는지에 관해서 다양한 검토가 행해지고 있다. 외국에서는 스마트계약을 통한 부동산 거래가 시도되기도 했으며, 우리 정부도 이를 부동 산 거래에 도입하는 것을 추진하고 있다. 이 논문에서는 스마트계약을 통한 부 동산 거래의 가능성과 그 한계에 관하여 검토하였다. 스마트계약을 통해 부동 산 매매계약이 집행된다면 동시이행의 확보가 분명하고 효율적으로 달성될 것 이다. 거래의 효율화와 집행용이화는 거래계에서 흔히 볼 수 있는 일반적 흐름 이므로, 스마트계약이 이에 활용될 수 있다면 거래계에서 자연스럽게 채용될 것이다. 그러나 블록체인 상의 스마트계약을 통해서 부동산 거래를 할 필요성 이 있는지, 그러한 방식이 효율적이고 바람직한지에 대하여는 의문이 있다. 우 선 블록체인에서 거래하려면 이를 대체불가능토큰(NFT)화 해야 할 것인데, 부대체의 특정 자산인 부동산을 디지털 자산화 할 필요는 없을 것으로 생각된다. 또한 부동산 거래의 전 과정을 코드화 하려면 그 효용보다 비용이 더 클 것이 므로, 코드화 할 수 있는 것보다 코드화 할 수 없는 부분이 더 많을 것이다. 더 나아가 코드에 의해 이행된 경우에도 법적 분쟁이 발생하지 않는 것은 아니 며, 스마트계약의 불변성은 오히려 법적 해결에 걸림돌로 작용할 수 있을 것이 다. 더 나아가 탈중앙화라는 블록체인의 이상 자체가 부동산 거래에는 적합하 지 않다. 또한 블록체인 기술의 장점으로 평가되는 기록의 정확성과 불변성은 국가가 관리하는 등기부를 통해서도 충분한 정도로 달성될 수 있다. 따라서 블 록체인 스마트계약을 통해서 부동산거래를 할 수 있도록 제도를 마련할 필요 성은 없다고 생각된다.

Smart contracts are characterized by automated performance, regardless of whether they are defined as a type of contract or as computer code. The execution of contracts through smart contracts operates on the principle that “code is law,” eliminating the need for intermediaries or third parties to control or influence performance. Various studies have examined the applicability of smart contracts to real estate transactions. In other countries, there have been attempts to apply smart contracts to real estate transactions, and the Korean government is also exploring the introduction of this technology in the real estate sector. This paper explores both the possibilities and limitations of using smart contracts in real estate transactions. If real estate sale contracts are executed via smart contracts, the requirement of simultaneous performance can be achieved clearly and efficiently. As transaction efficiency and ease of enforcement are common trends in commercial practice, smart contracts may naturally find their place in the marketplace. However, it is questionable whether it is necessary, efficient, or desirable to conduct real estate transactions through blockchain-based smart contracts. Real estate, being a unique and non-fungible asset, does not necessarily require tokenization as a non-fungible token (NFT) for digital representation. Moreover, coding the entire process of a real estate transaction may result in costs outweighing the benefits, as many aspects are not easily codifiable. Legal disputes may still arise even after performance through code, and the immutability of smart contracts could hinder legal resolution. Furthermore, the decentralized nature of blockchain technology is inherently incompatible with real estate transactions. Finally, the accuracy and immutability of blockchain records—often cited as strengths—can already be adequately achieved through state-managed land registries. Thus, there appears to be no compelling institutional need to enable real estate transactions via blockchain-based smart contracts.

목 차
초 록
Ⅰ. 서 론
Ⅱ. 스마트계약에 의한 부동산 거래의 가능성
    1. 스마트계약
    2. 스마트계약을 통한 부동산 거래의 가능성
Ⅲ. 스마트계약을 통한 부동산 거래의 한계
    1. 법적 규율에서의 한계
    2. 효율성의 문제
    3. 이상과 현실의 충돌
Ⅳ. 결론
참고문헌
Abstract

• 박영목(국립순천대학교 법학과) | Park Youngmok (Professor, Department of Law, Sunchon National University)