주택의 가격은 주택이 위치하고 있는 지역과 밀접한 관계가 있으며, 더불어 주택가격 결정요인은 전역적 수준과 하위지역 간 효과의 편차를 보이는 공간적 이질성을 내포하고 있다. 최근 공간적 이질성 역시 편차의 변화양상에 따라 연속적과 불연속적으 로 구분하는 관점으로 확장되고 있다. 이에 본 연구는 서울시 아파트 매매가격 결정요인의 공간적 이질성을 연속적 및 불연속적 관점에서 탐색하고자 한다. 이를 위하여 각각 지리가중회귀모형과 공간 경계를 지역 제약으로 하는 확장 모형인 지역-지리가중회 귀모형을 사용하여, 자치구 내와 자치구 사이의 국지적 회귀계수의 공간적 변동 양상을 탐색하였다. 나아가 두 모형을 설명력과 잔차의 공간적 자기상관을 기준으로 비교･평가하였다. 본 연구 결과에서는 건축 연도와 같이 지역-지리가중회귀모형에서 자치구 간의 불연속성이 강조되고, 자치구 내의 불연속성의 상쇄가 발생하지 않는 결정요인을 불연속적 공간적 이질성 관점으로 설명하 였다. 하지만 여전히 근린공원 거리와 같이 자치구 간에서의 연속성이 유지되는 것이 적합한 변수들이 존재하여 연속적 공간적 이질성의 관점이 유효함 역시 확인하였다. 마지막으로 서울의 경우 모형의 설명력과 잔차의 공간적 자기상관 관점에서는 지역-지 리가중회귀모형이 기존 지리가중회귀모형보다 향상된 결과를 보였다. 본 연구는 주택가격 결정요인에 있어 공간적 이질성의 변동 양상에 대한 인식을 확장하고, 나아가 공간적 이질성의 유형화에 대한 기초 연구로 활용될 수 있을 것으로 기대한다.

기존 연구들은 확증적 데이터 분석을 통하여 거시경제지표, 주택정책 등의 영향이 시/도 사이에 상이함을 증명하였지만 해당 지역 내의 주택가격 변동의 역동성을 보여주지는 못하였다. 본 연구는 탐색적 공간 데이터 분석을 통하여 보다 상세한 공간 단위에서 아파트 매매가격의 시공간적 역동성을 탐색하고자 한다. 주요한 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 가격 급등시기, 2008년 세계금융위기의 영향 등에서 시/도별로 큰 차이가 나타났다. 둘째, 2006년 1월부터 2016년 6월까지 실거래 가격 변화를 주택정책과 함께 살펴본 결과 주거안정 정책은 가격 하락을, 시장 활성화 정책은 가격 상승을 가져왔다. 정책효과는 대체로 3~5개월 지속되었다. 셋째, 가격변동이 심한 10개 시기별로 시/구 수준에서 단위가격과 변동률 및 변동액의 관계를 살펴본 결과 시기별로 가격 변동을 주도한 시/구들이 상이하였다. 마지막으로 군집분석 결과 시기별로 공간 군집의 위치와 범위가 상이하게 나타났다. 또한 몇몇 시/구에서는 이웃한 행정구역 사이에 상반된 연관성 유형을 보이는 등 국지적 역동성이 나타났다.