중국에서 토지소유권은 제도적 차원의 의미만 갖고 있으며 사법영역에서 그 존재에 어떠한 의미를 부여하기는 어렵다. 2007년에 물권법이 제정됨에 따라 도시에서 건설용지사용권이 토지사용권을 갈음하여 사용되게 되었다. 본고에서는 우선 건설용지사용권의 취득과 관련하여 양도와 무상양도에 의한 취득을 설명하였고 이어서 건설용지사용권의 소멸사유를 소개하였다. 건설용지사용권의 취득과 소멸에 관한 소개를 전제로 현재 건설용지사용권에서 주로 문제되고 있는 건설용지사용권의 저당권설정과 건설용지사용권의 기한이 만료된 후에 발생되는 여러 문제를 다루었다. 환언하면 주로 물권법 제149조와 제200조에 관련된 문제이다. 제149조는 건설용지사용권의 기한이 만료되었을 경우에 주택건설용지사용권은 자동으로 연장되며 비 주택건설용지사용권은 법률의 규정에 따른다고 규정하였다. 이 규정은 기존에 존재하는 문제를 회피한 규정이다. 이에 관하여 기존의 규정과 물권법의 규정의 관계를 분석하였으며 해석을 통하여 그 한계에 봉착한 경우에는 과감히 현재의 법 규정을 개정할 필요가 있다는 결론에 이르렀다. 물권법 제200조는 “저당권을 설정한 후 그 토지위에 건물을 신축한 경우에, 그 건물은 저당재산에 포함되지 않는다. 다만 저당권자가 건설용지사용권위에 설정된 저당권을 실현할 경우, 그 신축된 건물을 일괄경매해야 하며 저당권자는 건물의 대가에 관해서는 우선변제를 받을 수 없다.”고 규정하였다. 이 규정에 관해서 저당권설정 후에 신축된 건물의 일괄경매에 관한 문제점을 분석하였다. 결론적으로 본다면 이러한 문제의 핵심에는 중국에서 일관적으로 주장하여 오던 토지와 건물의 관계문제가 자리 잡고 있다. 그러므로 문제해결의 관건은 토지와 건물의 관계에 관한 현재의 법 규정을 어떻게 해석하는가에 있으며 해석을 통한 해결이 어렵기 때문에 입법론적으로 접근해야 할 것으로 생각한다.

建设用地使用权是中国物权法规定的一种用益物权。本文首先介绍了建设用地使用权的取得方式和消灭原因。建设用地使用权可以依划拨和出让方式取得。这也是建设用地使用权与其他用益物权相区别的地方。建设用地使用权因物权的一般消灭原因外，还因未续期、收回等原因而消灭。以此为基础，着重分析了建设用地使用权制度中有关建设用地使用权的抵押和建设用地使用权期限届满后其上建筑物与建设用地使用权的关系问题。因此，本文主要围绕《物权法》第149条和第200条的内容，着重分析了建设用地使用权上设定抵押权后，在其上建造房屋时的问题和建设用地使用权期限届满后，建设用地使用权与地上建筑物之间的关系问题。通过分析发现现存的《物权法》规定并未彻底改变既存的建筑用地使用权与建筑物之间的不合理的关系，只是以准用规定准用其他法律法规的方法予以解决。因此，如果不能通过解释的方法得出合理的结果，则只能以立法论的角度去分析这些问题。总之，建设用地使用权与其上建筑物之间的关系问题是起因于中国的土地所有制的一个难题。

一、序论
二、建设用地使用权的取得
（一）划拨方式取得
（二）出让方式取得
三、建设用地使用权的消灭
（一）因公共利益需要提前收回建设用地使用权
（二）建设用地使用权期满未续期
（三）建设用地使用权的抛弃
（四）提前收回建设用地使用权
四、建设用地使用权处分相关问题
（一）建设用地使用权的抵押问题
（二）建设用地使用权期限届满后的问题
五、结论

• 金路倫(中國 延邊大學校 法科大學 專任講師) | 김 로륜