민간임대주택특별법은 민간임대주택의 건설·공급 및 관리와 민간 주 택임대사업자 육성을 통해 민간임대주택의 공급을 촉진하여 국민의 주거 생활을 안정시키는 것을 목적으로 하고 있다. 그러나 민간임대주택의 공급 및 관리에 있어서 현실적으로 첫째, 임대 주택사업은 임대주택사업자가 많은 자금을 투자하여 장기간 운영하는 사 업이므로 사업기간 동안 유동성 위험이 발생할 수 있고, 임대주택을 사 업의 객체로 활용한다는 점에서 공공성 유지에 한계가 있을 수 있다. 둘 째, 임대주택사업에 있어서 국가 등의 막대한 지원에도 불구하고 주택시 장의 상황에 따라 그 효과는 예측하기 어렵고 국민주택자금의 조달에 있 어서도 주택경기와 밀접한 관계를 가지고 있기 때문에 기금의 재원이 장 기적으로 안정되지 못하다. 셋째, 최근 임대주택 사업자들이 이른바 ‘꼼 수 계약서’를 통해 사업자 마음대로 월세를 올려 받는 등 세입자와 불공 정 계약을 맺는 경우가 발생하고 사업자 임의대로 월세를 인상하고 심지 어는 임차인과의 계약 해지시 보증금 일부도 주지 않는 사례가 급증하고 있어 공정계약이 우려된다. 넷째, 임대사업자가 임대료를 과도하게 올려 도 지방자치단체가 나서서 되돌리기가 쉽지 않다. 임대료 인상 기준이 모호하고 일부 임대 사업자는 연간 5%까지 임대료를 올리는 경우가 발 생하고 있다. 다섯째, 임차인대표회의가 법적 필수기구가 아닌 단지 임대 사업자와의 협의대상기관에 불과한 실정이어서 임차인대표회의의 권리행 사에 지장이 있을 수 있다. 만일 주민의 동의를 받아 관리규약을 만들어 도 이를 제대로 관철시킬 수 없는 등의 문제점이 발생되고 있다. 이상과 같은 민간임대주택의 공급과 관리상의 문제점에 대하여는 첫 째, 임대주택의 공공성 유지를 위해 국가 등의 주택시장 개입이 적극적 이어야 한다. 즉 임대인과 임차인의 주거권 보장을 위해서 국가 등의 지 원과 임차인에 대한 지원 등 기본적인 주거권의 보장이 중요하다. 둘째, 민간임대주택의 건설업체와 임대사업자에 대한 수익성과 안정성을 위한 자금지원, 세제혜택 등 그 범위와 한계가 명확해야 하고 도시주택자금관 리의 조성 및 운용에 있어서도 철저한 관리가 필요하다. 셋째, 임대차 계 약은 부동산표준임대차계약서를 통한 공정 계약이 체결되어야 하며 만일 불공정 행위에 대하여는 엄격한 심사를 통한 제재가 수반되어야 할 것이다. 넷째, 임대료에 대하여는 전월세상한제를 통한 전세금액의 인상규모 제한과 임대료 기준과 비율에 따른 차임이나 보증금을 정하고 만일 증액 청구시 엄격한 제재도 필요하다. 다섯째, 임차인대표회의를 법적인 의무 단체로 규정하여 임대주택 관리의 모든 의사결정과 임대주택의 시설 관 리와 비용지출 등 권리 및 책임이 명확해야 할 것이다.

도급 또는 하도급계약에서의 공정한 거래질서를 확립하기 위해 하도급 법이 제정되어 시행되고 있다. 동법이 제정되기 전에 공정거래법의 적용 을 통하여 이 분야의 공정한 거래질서의 확립을 추구하였지만, 그 구체 적인 내용을 규율하지 못하였기에 동법을 제정하게 되었다. 물론 동법의 제정을 통하여 종전보다 하도급거래에서 공정한 거래질서를 실현할 수 있게 되었지만, 그 목적을 달성함에 있어서는 많은 과제가 남아 있다. 이 러한 점은 조속히 개정을 하여야 할 사항이며, 이를 간략하게 정리하면 다음과 같다. 첫째, 하도급법의 적용범위에 있어서 종적 기준과 횡적 기 준 모두를 적용할 것이 아니라 횡적 기준만을 적용할 필요가 있다. 즉, 양당사자간 실질적인 격차가 있음에도 불구하고 이종 업종이라는 이유만 으로 하도급법의 적용을 배제하는 것은 적합하지 않다. 또한 원사업자는 하도급법의 적용을 통하여 보호를 받음에도 불구하고, 원사업자가 일정 규모 이하라는 이유만으로 수급사업자는 동법의 적용을 받지 못하는 것 은 타당하지 않다. 물론 모든 원사업자에게 동법을 적용하는 것이 적합 하지 않을 지라도 동법의 적용배제대상인 원사업자 중 동법의 보호를 받 는 원사업자에 대하여는 동법이 적용되도록 규정하여 수급사업자의 보호 에 기여하여야 할 것이다. 둘째, 계약체결시 계약서 교부의무를 규정하고 있지만, 수급사무의 내용을 변경하는 경우에 있어서는 이를 서면으로 교 부할 의무를 부과하고 있지 않다. 이는 도급 또는 하도급거래에서 수급 사무의 내용이 일반적으로 변경된다는 점을 고려할 때, 타당하지 않다. 따라서 수급사무의 내용 등을 변경할 경우에 반드시 서면을 교부하도록 규정하고, 서면을 교부하지 않을 경우에는 수급사업자에게 불리하게 적 용되는 것을 금지할 필요가 있다. 셋째, 하도급대금지급의 시기와 관련하 여 일의 완성은 검사에 따라 합격을 받은 경우이다. 그러나 하도급법에 서는 합격 이전을 대금지급시기의 기산점으로 정하고 있기 때문에 이에 대한 개정이 필요하다. 넷째, 발주자의 직접 대금지급에 있어서 그 내용 에 대한 전면적인 개정이 필요하다. 특히, 요청 또는 합의만으로 원사업 자의 대금지급채무를 소멸시키는 것은 수급사업자의 보호에 미흡하다. 따라서 건설산업기본법의 내용을 참조하여 그 내용을 수급사업자 보호에 충실할 수 있도록 개정할 필요가 있다. 마지막으로 수급사업자의 보호를 위해 징벌적 손해배상의 적용대상을 확대하였지만, 그 실효성은 그리 크 지 않다. 그 결과, 징벌적 손해배상제도의 도입에 따라 원사업자의 위법 행위의 금지라는 목적은 달성할 수 없기 때문에 그 배상액의 대폭적인 인상과 더불어 보복조치를 금지할 필요가 있다.