이 논문은 상가건물임대차에 있어서 권리금과 관련한 법적 문제를 검토한 것이다. 장래에 어떠한 문제가 발생할 것인지를 현재의 시점에서 정확하게 예측할 수는 없지만, 그것이 사회질서를 규율하는 법 제도라고 한다면 불합리한 결과가 발생되지 않도록 그 위험성을 최소화할 수 있는 방법이 모색되어야 한다. 특히 상가건물임대차 제도는 새롭게 창출된 제도라는 점에서 종래에 발생한 문제점들을 면밀하게 파악한다면, 장래에 정립될 상가임대차 제도는 보다 합리적이고 실질적 정의에 합치될 수 있을 것으로 생각한다. 일반적으로 상가건물 임대차계약의 주된 내용은 임차인의 임차목적물에 대한 사용ᆞ수익권과 임대인의 차임청구권이지만, 그 이외에 권리금도 오랜 기간 동안 임대차계약에 수반되어 관행적으로 수수되어 왔다. 권리금이란 주로 도시지역의 토지 또는 건물의 임대차, 전대차, 임차권의 양도 등에 있어 그 부동산이 가지는 장소적 이익의 대가로서 임차인, 전차인 또는 임차권의 양수인이 임대인, 전대인 또는 임차권의 양도인에게 지급하는 보증금이나 차임 이외의 금전 기타 유가물을 의미한다. 지금까지 권리금에 대한 규제는 법적 근거가 없어서 권리 보호의 사각지대에 놓여 있었다. 이러한 문제를 인식한 정부는 지난 2014년 9월 23일 권리금의 법제화 방안을 발표하였고, 2015년 5월 13일 상가임대차보호법의 일부규정이 개정되기도 하였다. 그런데 법무부가 발표한 권리금 법제화 방안과 최근에 개정된 상가임대차보호법은 몇 가지 측면에서 문제가 있다. 이러한 이유에서 저자는 본고에서 현행 상가임대차 제도와 관련한 법적 쟁점 중에서, 특히 우리나라의 상가임대차건물의 임대차에 있어서 권리금의 지급과 관련한 법적 문제점을 중심으로 몇 가지 논점을 검토하면서 그 개선방향을 제시하였다.

상가건물 임대차 계약에서 임차인의 권리보장은 소상공인에게는 생존의 문제이다. 상가임차인의 안정적인 영업기간과 보증금 등을 보장하기 위해 2002년「상가건물임대차보호법」을 제정, 2013년 8월까지 모두 7 차례나 개정하였다. 그러나 법규정 미비, 법해석상 혼란 및 임대인의 악용으로 동법의 실효성이 여전히 문제가 되고 있다. 따라서 본 연구의 목적은 상가임대차 실태분석을 토대로 동법의 문제점을 도출하고, 이의개선방안을 제시하는 것이다. 전국 소상공인을 상대로 8,000개 유효 표본을 분석한 결과 보호대상범위, 임대료 인상 상한선, 임차인의 계약갱신요구권 등의 문제점을 도출하였으며, 이의 개선방안은 다음과 같다. 첫째, 상가임차인의 보호비율을 확대하려면 상가건물임대차보호법의 적용대상을 확대하는 방향으로 상가건물임대차보호법이 개정되어야 한다. 둘째, 보증금액의 상한제를 유지하면서 월차임을 보증금에 환산시키지 않아야 함과 동시에 시행령 개정을 통하여 연 12% 월차임 전환률을 하향 조정할 필요가 있다. 셋째, 최장존속기간의 개선방안으로 임대차계약갱신청구권을 현행 5년에서 최소 7년 또는 10년으로 연장하는 방안이 타당하다.