감정평가 방식은 크게 3가지로 구분된다. 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감 정평가 방식인 원가방식, 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감 정평가방식인 비교방식과 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가 방식인 수익방식이다
이러한 건물의 현존가치 평가는 소송에 의한 경우 법원으로부터 감정인으로 지정된 법원감 정인들에 의해서 수행되고 있다. 감정평가사들에 의해 행해지는 대출 등의 소송 외적인 목 적으로 건물의 현존가치를 평가(이하 ‘사감정’이라 한다) 하는 경우에는 많은 연구와 세부적 인 평가기준이 있다. 그러나 법원감정에서는(유익비 등을 산정하기 위한 건물의 현존가치를 평가하는 경우 등) 평가 대상과 목적에 맞는 합리적인 방법이나 기준이 없어서 사감정의 관 련규정을 준용하거나, 감정인의 주관적인 판단에 의해서 감정평가가 진행되고 있다. 그로 인하여 건물의 현존가치 평가 결과는 평가하는 감정인에 따라서 많은 차이가 나고 있다. 이 와 같이 감정에 대한 객관적인 기준이 없이 감정인 마다 각자의 기준으로 현존가치를 산정 함으로써 감정의 신뢰성 및 효율성이 떨어지게 되고 이를 증거로 채택하게 되는 재판의 결 과에 대하여 당사자의 입장에 따라서는 감정의 결과를 불신하게 되어 재 감정을 요구하거나 감정평가자를 상대로 손해배상을 청구하는 등 강한 불만을 갖는 경우가 많다.
건물의 가치평가 중에서도 소송에 관련된 특수성이 있는 유익비 등을 산정하기 위한 평가 에서도 감정기준이나 방법에 대한 연구가 부족하여 감정인에 따라서 다양한 평가방법으로 건물의 현존가치를 평가하고 있다. 건물의 가치를 평가하는 방법 중에서 복성식평가법을 적용하는 경우에는 건물의 내용연수에 따른 감가수정을 통하여 건물의 가치를 평가하게 된 다. 이러한 경우에 합리적인 건물의 내용연수의 산정이 가치평가에 중요한 요소가 된다. 특 히 법원 감정의 경우에는 건물 전체의 내용연수도 중요하지만, 각 공종별 내용연수 및 잔 존내용연수를 산정하는 방법 및 기준이 필요하다.
이러한 법원감정의 현실을 반영한 각 공종별 내용연수 및 실용내용연수 산정 방법에 대한 기준 등에 많은 문제점을 파악하고, 실무에 활용할 수 있는 각 공종별 내용연수 및 실용내 용연수 산정 방법에 대한 기준을 제시하였다

There are three basic valuation methods of the existing valuation of buildings. First, cost approach is the method which basis is cost such as cost method and integration. Second, comparison approach is based on market including sales comparison approach, comparison method with rented example, etc. Last is expectation value method is founded on profitability, for example, expectation value method.
When it comes to a lawsuit, estimating the existing valuation of buildings is performed by an evaluator designated by the court. Estimating the existing valuation of buildings not for a lawsuit such as loan, there are a lot of researches and specific standards. However, the criteria or assessment methods needed to assess the value of existing building’s appraisal were made based on the evaluator’s subjective judgment. Therefore, resulting in distrust on the results of the appraisal and in many cases complaints during the trial. Therefore, the results of evaluation are different by evaluators.
For example, to expropriate land of Segok-dong, Gangnam-gu area for supply of housing, three different evaluators are in charge. However, the expropriator insisted damage in consequence of poor appraisal and took legal action against evaluators. Like this, there is no objective criterion and each evaluator uses their own standard to calculate the existing valuation of buildings. This can diminish reliability and efficiency of the result. Therefore, in many cases, the parities complain about the result and request re-appraisal during the trial resulting in distrust.
Also, in appraisal with distinct characteristics related with lawsuit, evaluators use various methods owing to the lack of researches on criterion or methods. In the cost approach, reasonable estimate of the useful life of the building is an important factor in the valuation. Especially in cases of appraisal at court, it is important not only the useful life. It identified a number of issues such as standards for each content by type of training and practical service life calculation method that reflects the reality of this Court feelings, and presented the information by Trade criteria for each training and practical useful life estimation method that can be used in practice.

Ⅰ. 서 론
  1. 연구의 배경 및 목적
  2. 연구의 범위 및 방법
 Ⅱ. 건설감정에서 건물의 현존가치 평가개념 및 법적 유형
  1. 건물의 현존가치 평가 개념
  2. 건물의 현존가치 평가와 관련된 법적유형
 Ⅲ. 건설감정에서 건물의 현존가치 평가 특성 및 문제점
  1. 건물의 현존가치 평가의 특성
  2. 건물의 현존가치 평가 방식
  3. 건설감정에서 건물의 현존가치 평가 문제점
 Ⅳ. 원가법에서 각 공종별 내용연수 및 실용내용연수 산정 방법 제안
  1. 서설
  2. 감가수정 개념 및 방법
  3. 내용연수 추정 및 공종별 내용연수 제안
 Ⅴ. 결 론
 참고문헌

• 김석현(건설법무학박사, ㈜국양건축사사무소) | Kim, Suk Hyun