감정평가 방식은 크게 3가지로 구분된다. 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감 정평가 방식인 원가방식, 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감 정평가방식인 비교방식과 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가 방식인 수익방식이다 이러한 건물의 현존가치 평가는 소송에 의한 경우 법원으로부터 감정인으로 지정된 법원감 정인들에 의해서 수행되고 있다. 감정평가사들에 의해 행해지는 대출 등의 소송 외적인 목 적으로 건물의 현존가치를 평가(이하 ‘사감정’이라 한다) 하는 경우에는 많은 연구와 세부적 인 평가기준이 있다. 그러나 법원감정에서는(유익비 등을 산정하기 위한 건물의 현존가치를 평가하는 경우 등) 평가 대상과 목적에 맞는 합리적인 방법이나 기준이 없어서 사감정의 관 련규정을 준용하거나, 감정인의 주관적인 판단에 의해서 감정평가가 진행되고 있다. 그로 인하여 건물의 현존가치 평가 결과는 평가하는 감정인에 따라서 많은 차이가 나고 있다. 이 와 같이 감정에 대한 객관적인 기준이 없이 감정인 마다 각자의 기준으로 현존가치를 산정 함으로써 감정의 신뢰성 및 효율성이 떨어지게 되고 이를 증거로 채택하게 되는 재판의 결 과에 대하여 당사자의 입장에 따라서는 감정의 결과를 불신하게 되어 재 감정을 요구하거나 감정평가자를 상대로 손해배상을 청구하는 등 강한 불만을 갖는 경우가 많다. 건물의 가치평가 중에서도 소송에 관련된 특수성이 있는 유익비 등을 산정하기 위한 평가 에서도 감정기준이나 방법에 대한 연구가 부족하여 감정인에 따라서 다양한 평가방법으로 건물의 현존가치를 평가하고 있다. 건물의 가치를 평가하는 방법 중에서 복성식평가법을 적용하는 경우에는 건물의 내용연수에 따른 감가수정을 통하여 건물의 가치를 평가하게 된 다. 이러한 경우에 합리적인 건물의 내용연수의 산정이 가치평가에 중요한 요소가 된다. 특 히 법원 감정의 경우에는 건물 전체의 내용연수도 중요하지만, 각 공종별 내용연수 및 잔 존내용연수를 산정하는 방법 및 기준이 필요하다. 이러한 법원감정의 현실을 반영한 각 공종별 내용연수 및 실용내용연수 산정 방법에 대한 기준 등에 많은 문제점을 파악하고, 실무에 활용할 수 있는 각 공종별 내용연수 및 실용내 용연수 산정 방법에 대한 기준을 제시하였다

재해나 재난으로 인하여 건축물에 발생하는 경제적인 피해규모는 건축물에 내재된 현존가치의 손실분과 재사용이 가능할 만큼의 성능회복을 위한 복구비를 포함하는 것이 일반적이다. 건축물의 현존가치는 경과연수와 성능의 관계로부터 정의될 수 있다. 그런데 만일 지진피해를 입은 상태에서 건축물의 성능상태는 현지조사를 통해 쉽게 파악되겠지만, 지진으로 인하여 건축성능이 얼마큼 손상되었는지를 명확히 파악하는 것은 건축물의 성능상태를 사전에 알고 있지 않고서는 현실적으로 쉽지 않은 일이다. 그런데 통계에 따르면, 국내 건축물 동수 현황은 718만여 동이고, 이 중에서 각종의 법 규정에 따라 건축물의 상태나 안전성에 대하여 관리되는 건축물은 145천여 동으로 전체의 약 2%에 불과하고, 나머지 약 98%에 달하는 건축물에 대한 성능상태는 전혀 알 수 없다. 그래서 지진으로 인한 건축물의 경제적 피해를 정상적으로 예측하는 데는 한계가 있다. 이번 연구에서는 대다수의 건축물에 대해서는 현행법 규정에 따라 시행되는 “시설물 안전점검 및 정밀안전진단 지침과 같은 세부지침”에서 정한 정성적인 평가방법인 안전등급 판정을 준용해 성능을 정량적으로 평가하고, 모든 건축물에 대해 현장조사를 통하여 성능을 평가할 수 없음으로 경과연수에 따라 그 성능이 자연적인 감소되는 경향에 대하여 건축물의 성능곡선 모델을 통해 일반화하여 이들의 결과로부터 건축물의 현존가치 곡선 모델을 도출하고자 한다. 따라서 이번 연구에서는 경과연수에 따른 건축물의 성능지표와 현존가치 곡선 모델을 제안함으로써 ‘지진으로 인한 건축물의 피해예측 모델 개발’에 기여하는데 그 목적이 있다.