본 연구에서는 주거환경의 다양한 변수들이 범죄의 두려움에 영향을 미치는 요인으로 주거 환경 요소와의 연관성에 대한 규명과, 주거유형과 주거환경 요인별로 비공식적 지역사회 통제력을 약화시키는 지역공동체의 집합효율성을 분석하고, 이로 인한 범죄의 두려움과 범 죄피해 경험을 조사 연구하였다. 주거환경 요인은 주거유형별로 지역사회의 사회구조적･물리적 환경 특성에 중요한 영향을 미친다. 이러한 주거환경 요인의 영향은 범죄피해 원인으로서의 환경요소 중 하나로 지역사 회의 비공식적 사회통제에 큰 역할을 담당한다. 비공식적 사회통제는, 특정 지역환경에 대 한 소속감과 지역사회에 대한 애착을 바탕으로 한 사회통합, 이웃간의 안전을 강화하기 위 해 동원될 수 있는 지역사회 수준의 잠재적 자원인 사회자본, 지역의 사회적 통제 내에서 지 역의 문제를 해결하기 위한 구성원들의 역량 결집과 함께 시민 상호관계 및 기대감의 공유 로 나타나는 집합효율 등으로 볼 수 있다. 다양한 주거유형과 주거환경 요인에 따라 무질서･ 집합효율성 저하･주거의 불안정 등 지역사회 통제력 약화의 원인으로서 차이를 보이고 있 다. 아파트 거주자가 다른 주거환경의 거주자에 비해 범죄피해 경험과 범죄의 두려움이 낮 게 나타나는 것은 사회통합･사회자본･집합효율 등의 비공식적 사회통제가 범죄발생 및 예 방에 중요한 요소임을 보여주고 있다. 따라서 다양한 주거환경에서의 거주자들이 갖는 범죄피해 경험과 범죄의 두려움 감소를 위 해 사회과학분야의 제도와 함께 도시공학 및 건축공학과 연계된 제도로서 아파트･단독주 택 및 연립주택 등의 주거환경에 대한 치안･방범 기능의 확보방안으로 ‘방범환경 인증제도’ 와 같은 법적 제도의 마련이 필요하다고 보여 진다. 또한 다양한 주거건축물의 건설 단계별 중 주거유형과 주거환경 요인에 의한 범죄발생의 책임 소재 규명 및 이에 대한 건설 이해당사자 간의 범죄피해발생에 대한 주거환경 건설책 임자가 갖는 분쟁 해결방안 검토 등 구체적인 후속 연구를 통해 범죄의 두려움이 해소될 수 있도록 하여, 안전한 주거환경 확보가 되어야 할 것이다.

감정평가 방식은 크게 3가지로 구분된다. 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감 정평가 방식인 원가방식, 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감 정평가방식인 비교방식과 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가 방식인 수익방식이다 이러한 건물의 현존가치 평가는 소송에 의한 경우 법원으로부터 감정인으로 지정된 법원감 정인들에 의해서 수행되고 있다. 감정평가사들에 의해 행해지는 대출 등의 소송 외적인 목 적으로 건물의 현존가치를 평가(이하 ‘사감정’이라 한다) 하는 경우에는 많은 연구와 세부적 인 평가기준이 있다. 그러나 법원감정에서는(유익비 등을 산정하기 위한 건물의 현존가치를 평가하는 경우 등) 평가 대상과 목적에 맞는 합리적인 방법이나 기준이 없어서 사감정의 관 련규정을 준용하거나, 감정인의 주관적인 판단에 의해서 감정평가가 진행되고 있다. 그로 인하여 건물의 현존가치 평가 결과는 평가하는 감정인에 따라서 많은 차이가 나고 있다. 이 와 같이 감정에 대한 객관적인 기준이 없이 감정인 마다 각자의 기준으로 현존가치를 산정 함으로써 감정의 신뢰성 및 효율성이 떨어지게 되고 이를 증거로 채택하게 되는 재판의 결 과에 대하여 당사자의 입장에 따라서는 감정의 결과를 불신하게 되어 재 감정을 요구하거나 감정평가자를 상대로 손해배상을 청구하는 등 강한 불만을 갖는 경우가 많다. 건물의 가치평가 중에서도 소송에 관련된 특수성이 있는 유익비 등을 산정하기 위한 평가 에서도 감정기준이나 방법에 대한 연구가 부족하여 감정인에 따라서 다양한 평가방법으로 건물의 현존가치를 평가하고 있다. 건물의 가치를 평가하는 방법 중에서 복성식평가법을 적용하는 경우에는 건물의 내용연수에 따른 감가수정을 통하여 건물의 가치를 평가하게 된 다. 이러한 경우에 합리적인 건물의 내용연수의 산정이 가치평가에 중요한 요소가 된다. 특 히 법원 감정의 경우에는 건물 전체의 내용연수도 중요하지만, 각 공종별 내용연수 및 잔 존내용연수를 산정하는 방법 및 기준이 필요하다. 이러한 법원감정의 현실을 반영한 각 공종별 내용연수 및 실용내용연수 산정 방법에 대한 기준 등에 많은 문제점을 파악하고, 실무에 활용할 수 있는 각 공종별 내용연수 및 실용내 용연수 산정 방법에 대한 기준을 제시하였다

건설과 같은 전문 소송에서는 감정인의 참여가 필수적이다. 감정인은 무엇보다 실체적 진 실 발견을 위한 전문성과 기술력을 갖추어야 한다. 하지만 건설감정에 대해 증명력이 부족 하고 감정결과의 부실을 우려하는 목소리도 높다. 이러한 우려에도 불구하고 그 동안 감정 방법의 구조적 특성으로 인해 발생하는 각종 문제점에 대한 고민이 부족했다. 이 연구에서는 감정의 문제점에 대한 진단의 초점을 감정절차나 기준이 아닌 감정 방법에 맞추어 보고자 한다. 이를 통해 그동안 놓치고 있었던 감정의 과정과 방법에 대해 구체적 으로 분석하고 문제점의 실체를 파악한 후 효과적인 개선방안을 모색하고자 하였다. 이제 건설감정의 현장조사 기법은 정보화를 통해 디지털 정보로 구현되어야 할 것이다. 감 정업무 또한 표준화를 통한 더욱 효율적이고 전문적인 감정 수행 방식으로 정착되어야 한 다. 이를 위해 표준 감정내역서식과 업무 방식이 보급되고 개발되어야 할 것이다. 감정 방 법의 정보화는 전자소송 시대의 필연적인 흐름이라고 할 수 있다.

우리나라의 공동주택은 ‘프랑스･미국･일본’을 거쳐 우리나라에 유입되었으며, 본격적으로 자리잡기 시작한 것은 1977년 12월 31일 주택건설촉진법이 제정되면서 부터라고 할 수 있다. 현재의 공동주택은 외관의 화려함이나 편리성 측면에서 좋은 호응을 얻고는 있으나, 집의 본질인 ‘거주자의 건강하고 쾌적한 삶’에 있어서는 오히려 퇴보 되었다고 할 수 있으며, 이 는 과거의 한옥이 자연에 순응하는 생활방식과 사용재료가 천연재료였다는 점에서 현재의 공동주택과 차이가 있다. 현재 우리나라 공동주택의 특징으로는 단지의 대형화･평면구성의 고정화･실내구성의 화려 함･마감자재의 합성제품화 등이 있으며, 관리상의 특징으로는 입주자대표회의제도와 주택 관리사제도를 두고 있다는 점이다. 공동주택의 실내유해환경과 관련하여 국가의 책무로 볼 수 있는 점은 헌법 제35조‘국민은 누구나 건강하고 쾌적한 상태에서 살아갈 권리를 보장한다’에 근거한 각종 관련법이 있으 며, 이를 구체적으로 실천하는 대표적인 법으로는 주택법이 있다. 공동주택의 증가추세와 국민1인당 의료비 지출간에 관련성이 있다는 점에서 공동주택의 실 내유해환경의 문제가 시사하는 바는 크다고 할 수 있다. 독일의 실존주의 철학자 하이데거는 ‘인간은 주거하기로부터 실존의 의미를 갖는다’라고 한 바 있다. 이에 비추어 현재의 공동주택은 동시에 많은 사람이동시에 거주하기를 하고 있다는 점에서 치열한 실존 현장이라고 하겠다. 현재 우리나라의 공동주택의 관리제도에 있어서 환경법에서는 100세대 이상의 신축공동 주택에 대하여 실내 공기 질 점검제도를 두고 있고, 주택법은 엘리베이터가 설치되는 150 세대이상 또는 300세대 이상의 공동주택에 대하여 입주자대표회의 구성 및 주택관리사에 의한 위탁관리규정을 두고 있음에도 불구하고 공동주택의 실내유해환경문제가 지속적인 사회 문제로 부각되는 것은 제도 및 운영상의 미비점에서 기인한다고 하겠으며, 주요원인 으로는 첫째, 사법상의 집합건물에 관한 법률과 공법상의 주택법에 관한 법률에 의한 관리 운영제도의 미흡, 둘째, 주거환경으로부터 비롯되는 1차 의료영역의 질병예방관리를 관할 하는 보건법과의 연계성 부족, 셋째, 환경법에 서 100세대 이상의 신축공동주택에 대하여 실시하는 점검제도의 형식적인 운영을 들 수 있다. 따라서 본 논문은 우리나라 공동주택이 안고 있는 현행 실내유해환경관리제도의 문제점을 살펴봄으로써 개선방안을 찾는데 그 목적이 있으며, 연구목적을 달성하기 위하여 공동주택 중 ‘다중이용시설 등의 실내공기질 관리법’의 저촉 대상이 되는 100세대 이상의 공동주택 을 대상으로 설문하였고, 주택의 변천과정, 외국주거환경관리사례, 실내유해환경과 거주자 의 건강관련성, 공동주택관리제도 및 관련법에 대하여 살펴보았으며, 부족한 점에 대하여 는 차후 보완연구과제로 남겼다.

본 연구는 건설행정제재처분의 특성과, 행정제재처분이 건설업 전반 및 개별기업에 미치는 영향에 대하여 실증분석을 하였다. “건설산업은 제도산업 이다”라는 말이 있듯이 행정제재처분이 건설업에 미치는 영향은 여 러 모습으로 나타나고 있다. 이러한 제재처분의 효과를 분석하고 보다 효과적인 대안을 개 발하여 정책제안을 하는 것이 본 연구의 목적이다. 건설 관련법과 관련한 논의 와 판례를 살펴보면, 학술적 주장의 기조는 ‘법의 과잉’ 문제와 법과 제도가 건설산업의 선진화를 가로막는 가장 주된 장애요인의 하나로 논의되고 있으 며, 이러한 법과 제도를 혁신하는 것이 선진화를 촉진하는 길이라 여기고 있다. 한편 판례 의 태도는 현존하는 법질서를 존중하고, 그 해석에 있어서도 문리적 해석에 그치고 있음을 알 수 있다. 현재 건설제도에 관한 법이 너무 많은 것은 사실이다. 물론 법의 과잉여부를 판정할 객관 적 기준이 있는 것은 아니나, 우리나라 건설법제의 경우 다른 산업분야에 비해 상대적으로 많다는 것을 부인하기는 어렵다. 각 법률 간의 구조도 서로 얽혀있어 건설법무전문가라도 이를 모두 알기에는 어려움이 크 다. 건설산업의 선진화와 국제경쟁력 확보라는 차원에서 처벌규정에 의존하고 있는 법체계 에서 탈피하여 체계적인 법제도의 정비가 필요한 시점이다.

최근 그리스 금융 위기 사태를 보더라도 주변국의 금융위기는 유럽 전체의 문제뿐만 아니 라 전 세계에 영향을 미친다. 또한 중국의 경제 성장 둔화로 인한 각 국가들의 대응도 발 빠르게 움직이면서 촉각을 세우고 있는 실정이다. 이는 향 후 한 국가의 금융 위기나 경제 문제가 글로벌한 문제로 대두되면서 각국의 리스크로 전이 된다는 것이다. 따라서 우리도 이러한 글로벌 금융위기를 자세히 분석하고 비교하여 다가 올 위기에 신속하게 대응 정책 방안을 마련하여야 한다는 것이 이 연구의 목적이다. 과거 사례를 토대로 금융위기를 유형별로 나우어 보면, 은행위기, 외환위기, 외채위기, 복 합위기로 구분이 가능하다. 우리나라의 과거 위기는 주로 정책적이고 시장 구조적 원인에 의해 발생하였지만, 최근의 금융 위기는 금융 및 산업구조의 고도화와 복잡화로 인해 금융 위기가 거대한 경제적 손실을 초래하는 복합위기로 나타나는 것을 감안 할 때, 무엇보다도 신속한 위기 대응이 관건이다. 위기의 유형은 상이하나 발생원인과 파급 경로 등이 유사한 점을 볼 때, 위기의 예측과 대비가 가능하다는 것이며, 위기 대응에 따른 해외 여러 나라의 사례를 참고하여 국내 위기 대응 정책 방안 수립을 하여야 한다.

국가의 외환위기 이후 경기침체에 따른 건설산업의 경기회복을 위하여 정부는 그 산업의 시장진입에 대한 장벽을 제거하는 등 규제를 완화하고, 발주체계의 개편 등을 통하여 전반 적인 개선을 도모하고 있으나, 겅기침체로 인한 정부, 지방자치단체, 대기업 등의 투자저하 는 결국, 건설업을 영위하는 기업들의 경영난으로 이어지는 원인이 되고 있다. 그 가운데 하나가 정부에서 발주하는 공공공사에 대한 공기연장에 따른 간접비의 증가분을 인정하지 아니한다는 것이다. 이를 요약하면 정부가 건설산업에 대한 규제완화로 인하여 시장의 진 입장벽을 낮추고 이에 대한 일환으로 건설업면허의 취득요건을 면허제에서 등록제로 전환 시킴에 따라 건설업을 영위하고자 하는 일반기업들이 증가한 반면에, 발주자의 귀책사유 즉 예산부족 등으로 인한 공기연장에 따른 간접비 인정은 미미하여 건설업을 영위하는 기 업들의 경영난은 더욱 심각하게 되는 등 문제가 되고 있다. 공사기간의 연장에 따른 간접비와 관련하여, 공사계약에서 체결된 공사대금이나 준공기한 등 확정된 계약내용은 원칙적으로 변경할 수 없으나 정부의 예산부족, 민원, 용지보상의 지 연 등 발주자의 귀책사유로 인하여 공사착공이 지연되거나 중단되는 경우 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률에 의하여 발주기관은 공사기간의 연장에 따른 추가 비용을 실비로 정산하여 계약금액을 조정하도록 법률로써 규정하고 있으나 종래 발주자는 오랜기간 다양 한 근거를 이유로 그 연장에 따른 간접비의 증가를 인정하지 아니하여 문제가 되고 있다. 이에 따라 기획재정부는 총사업비관리지침 등의 개정을 통한 공사기간의 연장에 따른 간접 비 증가를 최근 인정함으로써 민간기업으로 부터 지속적인 소송이 제기되고 있다. 그러나 공사기간의 연장에 따른 간접비의 증가는 총사업비관리지침에 의하여 실비 등으로 조정할수 있으나, 그 범위 대상, 범위, 지급기준 등이 문언에 명시되어 있지 아니하여 또한 문제가 되고 있다. 따라서 발주자와 수급인의 계약당사자는 소송 또는 건설분쟁조정위원회의 조정 을 통하여 이를 해결할 수밖에 없고 조정의 대상이 되는 실제투입비용은 수급인의 입장에 서 그 기준을 명확하게 판단하기가 어려워 그 비용을 모두 청구할 수밖에 없는 것이다. 설 계변경으로 공사금액이 감소하면서 공사기간이 연장될 경우 간접비를 지급 하여야 하는 문 제점과 설계변경으로 공사금액 증가와 공사기간의 연장으로 간접비를 이중으로 지급하여 야 하는 문제점이 있어 소송과 건설분쟁조정위원회에서도 이를 명확하게 구분하지 않고 있 어 다음과 같이 개선방안을 제시하였다. 공사기간이 경과되어 설계변경으로 인해 공사금액 이 감소할 경우에 실비로 간접비를 지급하여야 하며, 공사금액이 증가할 경우 간접비가 증 가한다 하여도 미미할 경우가 있으므로 물량증가에 따른 간접비는 제외하고 공기연장에 따 른 실비를 지급하여야 한다. 실비의 범위는 실증적으로 분석한 결과에도 공기연장에 따른 간접비 지급범위에 대하여 전 체 조사 응답자의 30.80% 이상은 현장의 인건비와 경비, 30.10% 이상은 현장과 본사의 일 반관리비, 32.18% 이상은 현장과 본사의 일반관리비와 이윤을 지급하여야 한다는 비슷한 비율로 나타나 현장과 본사의 일반관리비를 간접비를 실비의 지급범위로 개정･보완하여야 한다. 그러므로 계약당사자는 공사계약을 체결하는 과정에서 사전에 계약금액의 조정에 대한 약 정을 체결하거나 법률기준을 상호 약정하여 문제발생의 소지를 방지할 필요성이 제기되고 있으며, 향후 이와 같은 문제발생이 점차 증가할 것으로 예상되므로 이에 대한 사전준비의 노력이 더욱 더 이루어져야 할 것으로 판단된다.

본 연구는 한국 사회의 압축적 성장과 함께 폭발적으로 증가한 아파트를 비롯한 집합건물 이라는 주거형태가 가사노동의 절감과 생활의 편익증대 등 긍정적인 요소를 가지고 있는 반면에 부실공사로 인한 문제점들이 노출되면서 하자 기획소송의 폭증으로 이어져 여러 가 지 부작용이 발생하게 된 원인과 대책을 살펴보기 위하여 규범판단 부분과 사실판단 부분 으로 대별하여 하자담보책임 규범 상호간의 부조화 또는 현상과의 불일치 문제, 하자판정 의 기준미비 등에 대한 문제점과 대안제시를 핵심내용으로 하고 있다. 즉, 첫 번째로 하자담보책임 규범 상호간의 부조화 또는 현상과의 불일치 문제이다. 지금까 지 공동주택 등 집합건물에 대한 하자담보책임에 관하여 명확하고 통일적인 규정이 존재하 지 아니하여 하자보수에 관하여는 구 주택건설촉진법(현 주택법)이 적용되고 하자보수에 갈음하는 손해배상에 대하여는 민법 제667조 내지 671조가 준용되는 구 집합건물법제 9조 가 적용된다는 해석론이 득세를 하게 되면서 주택소비자들이 건축업자로부터 정상적인 절 차에 따라 하자보수를 받으려 하지 않고 금전배상만을 고집하는 부작용이 발생하였다. 이 에 대한 반작용으로 주택법이 2005년도에 개정되면서 공동주택의 하자담보책임에 관하여 주택법이 우선 적용되며 그 적용 시기도 동법 개정 전의 모든 아파트로 확대하여 소급입법 을 하기에 이르렀다. 이 주택법 부칙이 2008년도에 헌법재판소로부터 위헌판결을 받음에 따라 2012년도에는 공동주택을 포함한 모든 집합건물의 하자담보책임에 관하여 집합건물 법이 우선 적용되는 것으로 정리되었다. 그런데 집합건물의 하자보수와 관련된 2012년도의 법률개정은 집합건물과 관련된 법리상 의 오류 및 위헌요소가 일정부문 해소되었고, 마감재 등의 하자담보기간이 연장되었으며, 공동주택 구분소유자의 하자관련 권리가 강화된 반면, 분양자의 담보책임을 가중시키고 수 분양자와 직접 계약관계가 없는 시공자도 담보책임을 지도록 함으로써 시공자의 우발채무 부담을 증가시키는 방향으로 이루어졌다. 따라서 그동안 공동주택의 하자담보책임과 관련하여 주택법과 집합건물법이 상호 쟁투를 벌이듯 서로 우선 적용하는 것으로 다투다가 이를 합리적으로 정리하기 위하여 2012. 12. 28.에 주택법과 집합건물법이 모두 개정되었음에도 입법의 효과 못지않게 부정적 효과 또 한 적지 않다고 보이고 그중 핵심적인 문제점은 주택법령의 담보책임 기간과 상이하게 규 정되어 있어 특별한 사정이 없는 한 입주자는 시공자로부터 하자보수를 받으려하지 않고 여전히 금전배상을 원할 것으로 보인다. 두 번째로 하자담보책임에 관한 사실판단의 문제 즉, 하자판정기준 미비에 관한 문제이다. 이에 관하여는, 2011년 9월에 서울중앙지방법원에서 건설감정실무지침이라는 기준을 마련 해놓고 있고, 2012년 12월에 건설관련 주무부처인 국토교통부에서 제정한 ‘하자판정기준, 조사방법 및 보수비용 산정 기준’이 마련되어 있으나 여전히 미비점과 모순점이 많은 점을 감안하여, ① 하자감정의 기준이 되는 설계도서 문제, ② 하자발생 시점 특정 문제와 책임 제한, ③ 사용검사전 하자문제, ④ 중요한 하자에 대한 판단기준, ⑤ 균열보수 및 도장공사 의 범위와 방법 문제, ⑥ 실무상 공사비 산정방법의 구체적 문제점, ⑦ 건설관행에 대한 하 자판정의 구체적 문제점 등으로 항을 나누어 살펴보고 각 항목별로 하자판정에 대한 보완 적 해석론을 제시하였다. 결국 하자분쟁 예방을 위한 입법론으로, ① 집합건물의 하자담보책임 규정의 기간을 합리 적으로 손질하여 집합건물법에 일원화할 필요성, ② 하자발생시기의 특정문제로 인한 논쟁 을 종료하기 위한 입증책임 조항 신설, ③ 하자분쟁 조기 종식을 위한 하자종료합의서의 효력 인정, ④ 모든 집합건물에 대한 보증보험 가입 의무화 및 통일적 규정, ⑤ 설계 및 감 리의 책임 보험 규정 신설 등을 통하여 하자분쟁을 예방하거나 최소화하는 방향을 모색하 였다. 나아가 현실적 대안모색의 방법으로 ① 하자판정의 논리적 3단 평가방식을 형법에서 차용 하여 하자를 판단하는 일반이론을 개발할 필요성과 방법을 모색하였고, ② 부지불식간에 발생한 설계도서와 건축물간에 불일치 현상으로 인한 예기치 않은 비용 증가를 억제하기 위하여 사업주체 또는 시공자 스스로 준공전 예비감정(점검)을 시행함으로써 주택공급자는 하자소송의 위험에서 벗어나 합리적인 가격에 품질 높은 주택을 공급하며, 주택소비자는 쾌적하고 안전한 주거생활을 영위할 수 있도록 공급자와 소비자간의 균형을 도모하면서, 하자소송으로 인한 사회ㆍ경제적 낭비를 최소화할 방안을 모색하였다.