우리나라는 그동안 많은 예산을 투입하여 18종류의 부동산거래 관련 각종 증명서를 1종으 로 통합 하였다. 그러나 이런 증명서는 거래시 참고자료로 활용할 뿐, 실제 거리시에는 실 거래가 조작되고 이로 인해 세금탈세가 이루어지고 있으며, 거래와 관련 많은 당사자자들의 존재로 인해 거래의 토탈서비스가 이루어지지 못해, 부동산거래사고 및 기타 부작용들이 많이 발생하는 후진국 형태의 부동산거래가 이루어지고 있다. 게다가 거래금액이 비공개로 진행되어 음성적인 거래가 성행하고 있어 실거래가로 세금을 부과하는 것도 불가능 하다. 따라서 기존 부동산중개제도의 문제점 및 개선방안을 위해서는 현재 영역별로 세분 화되어 단순 알선 중개제도의 개선과 실거래가를 한눈에 볼 수 있는 시스템개발, 그리고 거래관련 자금을 정부가 한눈에 볼 수 있는 부동산토탈서비스 체계로 전환할 필요가 있다. 또한 거래된 부동산에 대한 사고 발생시 100% 보장할 수 있는 선진국형 부동산서비스제 도인 에스크로제도를 국내 실정에 맞게 도입하는 것이 시급한 상태이다. 부동산에스크로 시스템 개발시 기대효과로는 1) 국내부동산 거래제도의 투명화, 2) 부동산실거래가 정착으 로 인한 세수확대, 3) 부동산 거래자금의 안정적관리, 4) 부동산거래의 종합화, 5) 소비자보 호 및 손해배상제도개선, 6) 온라인서비스를 통한 각종 기회비용 및 거래비용 절감 8) 해외 부동산개방시 모기지(MBS) 신용등급상승 등 부동산거래의 안정화를 기할 수 있다.

건설공사의 클레임(claim)은 공사진행과 관련하여 계약 당사자간의 권리 의무관계를 명확하게 정리하여 추가적으로 발생하는 시공비용 부담자를 결정하는 것을 말한다. 건설 공사는 현장이 매우 복합하고 예기치 못한 현상의 발생, 발주처의 요구 등으로 인한 계 약변경과 세계경제 변동 등으로 위험성을 항상 내포하고 있다. 이러한 불확실성과 위험 성은 다양한 이익 집단이 참여하는 공사과정에서 당사자 간의 갈등을 발생시키고 클레 임이나 분쟁을 발생하게 한다. 현장에서 발생되는 클레임의 유형은, ⅰ) 계약도서와 현장 조건의 상이, ⅱ) 발주자 측의 시공내용 변경지시, ⅲ) 공사의 지연, ⅳ) 발주자 측의 공사 수행의 독촉 행위 등이 있으며, 이에 대한 개선방안으로 첫째, 클레임 예방 제도 도입이며 세부적으로 ⅰ) 리스크 관리 예산 확보, ⅱ) 실질적 감사제도 확립, 둘째, 클레임 예방을 위한 계약제도 정비이며, 세부적으로 ⅰ) 발주방식에 적합한 공사계약특수조건 구비, ⅱ) 공사계약 일반조건의 개선, 셋째, 분쟁 전 단계별 협의 체계 수립이며 세부적으로, ⅰ) 클레임 발생 단계의 처리, ⅱ) 의견차이 단계의 처리, ⅲ) 논쟁 단계의 처리가 필요하며 이에 대한 제도의 보완이 필요함을 제언한다.

공공조달계약은 행정주체가 필요로 하는 물품, 공사, 서비스 등을 조달하는 과정에서 체결되는 계약을 말한다. 이를 규율하는 대표적인 법률로 “국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률”과 “지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률” 등을 들 수 있다. 본 연구는 이러한 공공조달계약과 관련하여 다음과 같이 법적 쟁점을 논하고, 그 대안을 제 시하였다. 우선 현행 부정당업자의 입찰참가자격 제재처분제도는 그 사유가 지나치게 광 범위하고, 단순한 사법상의 문제임에도 불구하고 공적 제도인 부정당업자 제재처분이 활 용되고 있다. 따라서 관련 법규에 규정되어 있는 부정당업자 제재사유를 다시 한 번 재검 토하여 진정으로 입찰참가자격을 제한해야 하는 사유를 명확히 구분하여야 할 것이며 계약상대방에 대한 지나친 권리침해를 방지할 수 있도록 제도개선이 이루어져야 할 것이다. 공공조달계약관련 분쟁과 법적 구제수단에 관하여는 입찰단계에서의 분쟁과 계약체결 이 후 이행단계에서의 분쟁으로 구분할 수 있으며, 입찰단계에서의 분쟁은 대부분 낙찰자결 정과 관련되어 있다. 계약이행단계에서의 분쟁의 경우, 그 법적 구제수단으로 행정소송에 의하더라도 민사소송과 비교하여 볼 때, 기능적·효율성 측면에서 큰 차이가 나지 않는다. 그러나 입찰단계의 분쟁에서 낙찰자결정의 법적 성격을 처분으로 이해하게 되면 항고 소송의 대상이 되고 원고적격의 인정범위 확대와 적법질서의 회복이라는 객관적 기능이 강조된다는 점에서 보다 효율적인 권리구제가 가능하다. 끝으로 장기계속공사계약은 매회계연도의 예산 사정을 고려하여 탄력적인 예산확보와 집행이 가능하다는 점에서 분명 한 이점이 있다. 그러나 이러한 장점에도 불구하고 실제 계약이행 과정에서 계약상대자의 책임 없는 사유로 계약이 중단되는 사례는 비일비재하다. 이는 공사기간 연장에 따른 추 가 간접비가 발생하게 되어 결국 간접비 지급에 대한 다툼이 소송으로 귀결된다. 무엇보 다 공사기간의 연장이 계약상대방에게 귀책이 아님에도 불구하고 공사계약금액 조정이 이루어지지 않는 것은 불합리하다고 할 수 있다. 따라서 장기계속공사계약에 있어 계약상 대방의 책임 없는 사유로 인하여 추가 간접비가 발생하는 경우에는 계약상대방의 이익을 보호하고 국가 및 지방자치단체와의 계약에서 신뢰도를 제고하며, 중소업체의 임금체불 및 경영악화 등을 방지할 수 있도록 발주기관이 추가 간접비를 지급할 필요가 있을 것이 다. 이를 위한 해결책 중 하나가 계속비제도의 활성화이다. 아울러, 입법적으로 계약상대 방의 귀책이 아님에도 불구하고 공사기간의 연장이 발생하는 경우 발주기관이 추가 간접비를 지급할 수 있도록 법적 근거를 마련하는 것 또한 시급하다.

하도급법이 시행된 지 30년이 지난 현 실상은 구두로 하도급계약을 체결하는 경우가 대다수이거나, 하도급대급의 지급을 지연하는 등 여전히 불공정 관행은 계속적으로 이 루어지고 있다. 그럼에도 불구하고 수급사업자 입장에서는 대기업의 거래단절 및 보복 조치를 우려하여 신고조차 하지 못하고 있는 실정이다. 이에 정부는 경제활성화를 위하 여 공정한 하도급 거래행위를 정착시키기 위한 제도와 정책마련의 박차를 가하고 있다. 그 동안 공정거래위원회에서는 불공정거래 행위를 근절하기 위해 많은 노력을 해왔다. 그 노력은 하도급거래 서면실태조사와 통계분석을 통해 불공정 하도급 거래 관행이 개 선되어 가는 걸로 나타났다. 하도급거래에 있어서 계약체결단계, 계약이행단계, 목적물 인수단계, 대금지급 및 거래종료단계별로 규제되고 있는 사항들을 심결례를 통해 원사 업자가 수급사업자에게 현장에서 발생되고 있는 사안들을 공정거래위원회로부터 위반 을 받아 시정명령과 과징금 등을 내는 결과를 알아보았다. 또한 대법원은 원사업자가 정당한 사유없이 일률적인 비율로 단가를 인하하여 하도급대금을 결정하거나 수급사업 자와 합의하지 않고 일방적으로 낮은 단가로 하도급대금을 결정한 경우에는 부당한 하 도급대금의 결정으로 보아야 한다. 라고 최근 판단하였다. 공정거래위원회가 표준하도급 계약서를 마련하여 이를 사용하도록 강제하는 것을 추진하거나 입법 요구하고 있지만 표준하도급계약서는 매번 건설관련 법규나 제도가 수시로 변경되고 공사현장마다 여건 이 매번 달라서 변수가 많이 발생된다. 따라서 표준하도급계약서의 사용을 의무화하는 것은 바람직하지 않으며 표준하도급계약서의 사용을 의무화하는 것과 유사한 정책목표를 달성하는 것이 현실성이 있다고 할 수 있다. 대부분 표준하도급계약서에 부당특약이 있는 경우 공정거래위원회의 심결례에서도 하도급법 위반행위로 적발되어 대부분 시정 명령이나 과징금 그리고 검찰고발로 이어지는 사례를 확인하였다. 이러한 문제를 해결 하기 위해 부당특약에 해당할 경우 해당조항을 무효로 한다는 규정을 추가하는 방안을 검토하였으며 최근 공포된 국가계약법 제5조 제3항 개정에서는 부당한 특약 등은 무료 로 한다고 규정을 신설하였다. 따라서 국가계약법처럼 하도급법에서 직접 부당특약을 규정을 무효화하는 규정을 신설하는 방안을 입법론으로 제시 할 수 있다. 특히 하도급법 은 공정거래법에 비해 하도급거래의 양당사자 간의 분쟁을 조정하는 성격이 반영되어 있는점에서 하도급법 규정을 효력규정으로 규정하는 것 자체가 법률체계상 모순이라고 할 수는 없을 것이다. 끝으로 오늘날 자본주의가 될수록 기업들의 경제성장의 원동력은 기업의 전문화와 기업간의 분화도 전문화되고 있는 추세이다. 동시에 시장경제 논리에 의하여 대기업의 규모 확대와 중소기업 내지는 영세기업체의 수가 증가하면서 대기업으 로의 통합과 중소기업 내지는 영세기업의 분화가 동시에 이루어지고 있다. 이렇듯 오늘 날 경제성장의 원동력은 경쟁과 협력이 적절하게 조화를 이루면서 윈윈(Win-Win) 효과 를 도모할 때 합리적인 경제성장을 기대할 수 있다. 그리고 그 중심에는 공정한 하도급 거래행위가 자리 잡아야만 서로의 시너지 효과를 기대할 수 있다.

토지개발로 부터 발생하는 불로소득적 개발이익을 환수하는 개발부담금 제도는 정치적, 경제적 사유 등으로 인하여 한시적 부과중지 및 부과유예, 부과감면, 부과율 조정 등의 과정을 거치면서 정착되어 왔다. 계획입지 및 개별입지에서 시행되는 개발사업으로 부터 발생하는 개발이익을 기준으로 부과율을 적용하여 개발부담금을 부과하고 있다. 계획입지에 의한 개발사업인 산업단지는 국가경제의 발전에 따라 대규모의 중화학공업위주로 조성되었으나 지역적으로 지속적인 미분양의 누적과 노후화 등의 문제점이 발생되고 있고, 신사업육성과 지방경제 활성화 및 혁신기반구축과 같은 산업패러다임의 변화로 인해 새로운 산업분야의 창업과 그를 위해 필요한 인력충원의 조화가 가능한 도시를 중심으로 첨단산업 중심의 소규모 산업단지개발사업으로 변화되고 있다. 산업단지개발사업의 특성으로 인하여 계획적이고 체계적인 개발과 토지가격 안정 및 분양가격 결정에 관한 사항을 별도로 규정하고 있다. 특히 분양가격을 결정하는 경우 적정이윤을 제한하도록 제도화 되었다. 그로인해 산업단지개발사업 실시계획승인일 이후 분양가 산정시 결정되는 적정이윤과 준공인가일 이후 개발부담금을 산출기준이 되는 개발이익은 그 적용기준에서 차이를 보이고 있어 이에 대한 연구가 필요해 보인다. 개발부담금 제도상의 개발이익은 토지로부터 발생하는 지가차이에 의한 미실현 개발이익을 확인하여 조세적 성격인 개발 부담금을 부과하는 것이므로 부과권자와 납부의무자 모두에게 개발이익산출의 정확성과 객관적 기준을 규정하는 것은 반듯이 필요한 측면이 있다. 그러나 산업단지개발사업은 국가 또는 시·도의 조례로 적정이윤율을 규정하여 분양시 자본비용 등을 공제한 조성원 가에 규정된 적정이윤율을 적용하여 분양가를 결정하고 있다. 즉 분양시 적용되는 적정이 윤은 처분가와 조성원가를 기준으로 실질적이익을 담보하여 분양가를 결정하는 실현이익이 되는 것이다. 따라서 현재 산업단지개발사업의 실시계획승인일과 준공인가일의 기간 동안의 지가차이를 기준으로 산출되는 개발이익과 실현이익을 기준으로 적정이윤율을 적용하여 산출된 이익을 적용하여 개발부담금을 부과하는 방안을 연구하므로써 실질적 개발이익을 기준으로 개발부담금을 환수할 수 있는 방안을 모색할 수 있을 것이다.

우리나라의 주차공간 부족은 최근 자동차수 증가 추이에 따라 점점 심화되고 있으며, 주차장 부족현상은 노후주택 밀집지 및 전통시장 주변, 관광지 등이 가장 심각할 것으로 예상되나, 의외로 개발단계부터 체계적인 토지이용계획이 수립되는 택지개발지구에서 더욱 심각하게 발생되고 있다. 본 연구는 남양주 별내택지지구를 중심으로 주차장용지 계획내용, 주차전용건축물 이용실태 및 주차장에 대한 수급불균형이 발생되는 사례를 통하여 주차문제를 해결하기 위한 문제점 분석 및 개선방안을 공급계획단계, 건축운영 단계, 관리감독단계로 제시하는 데 그 목적이 있다.