우리나라 집합건물법에서는 관리인을 집합건물 관리단의 대표자로 규정하고 있다. 그런데 법인의 대표자 적격성과 관련하여, 우리나라에서는 자연인만이 법인의 대표자가 될 수 있고, 법인 그 자체는 다른 법인의 대표자가 될 수 없다고 이해하는 것이 학설상 일반적인 이해의 태도이다. 그리고 이러한 일반적 이해의 태도에 따른다면 집합건물법상 구분소유자로 구성되는 단체인 관리단은 비록 그 법적 성질이 권리능력 없는 사단에 해당한다고 할지라도 단체법의 일반원칙이 적용되어 법인은 관리단의 대표자가 될 수 없다고 함이 논리적이다. 그런데 집합 건물에서의 관리단의 대표자인 관리인의 자격 요건과 관련하여서는 이러한 일반 적인 이해의 태도와는 달리 법인도 집합건물 관리단의 관리인이 될 수 있다는 주장이 오히려 별다른 여과 없이 받아들여지고 있는 실정이다. 한편, 법인도 관리인이 될 수 있다는 주장은 일본에서의 구분소유법에 대한 해석 론으로 평가된다. 그러나 일본에서의 구분소유법에 대한 해석론은 우리나라 집합 건물법과 일본 구분소유법에 대한 차이를 고려하면서 참조할 필요가 있다. 즉, 우리나라 집합건물법상의 관리인은 관리단이라는 비법인사단의 대표자이지만, 일본에서는 구분소유자로 구성된 단체가 당연히 성립하지도 않으며 관리인도 구분소유자들의 대표자가 아니다. 따라서 법인도 관리인이 될 수 있다는 일본에서 의 설명은 우리나라에서 그대로 받아들일 수 없는 설명이다. 그리고 일본의 구분 소유법은 구분소유자들이 단체를 설립하여 집합건물을 관리할 수 있도록 관리조 합법인에 관한 규정을 두고 있다. 이러한 관리조합법인의 대표자는 우리 법에서의 관리인에 해당하는데, 법인은 이러한 관리조합법인의 대표자인 관리인이 될 수 없다. 일본의 “일반사단법인과 재단법에 관한 법률”은 법인이 다른 법인의 이사가 될 수 없음을 규정하고 있기 때문이다. 따라서 일본에서의 논의를 참고하고자 한다면 법인은 관리인에 해당하는 관리조합법인의 대표자가 될 수 없다는 일본법 의 규정을 참조해야 한다. 이럴 경우, 결론적으로는 우리 법에서도 법인은 집합건 물 관리단의 대표자인 관리인이 될 수 없다고 보아야 한다.

건물이 완성되었을 때 건축주는 그 건물이 일반건물인지 아니면 집합건물인지 결정하게 된다. 건축주가 하나의 건물을 집합건물로 만들겠다는 의사를 표시 하는 것을 구분행위라고 한다. 분양자인 건축주는 대부분의 경우에 분양을 위 해서 집합건물을 건축하게 되는데, 집합건물의 전유부분을 분양하는 분양자는 구분행위를 통해서 전유부분과 공용부분, 각 건물부분의 용도를 미리 분명하 게 정해 두어야 한다. 그렇지 않다면 집합건물을 분양한 후에 구분소유관계가 불명확함으로 인해서 구분소유자 사이에 분쟁이 발생하기 때문이다. 분양자의 구분행위가 구분소유관계를 정하는 기준이 된다면 구분행위는 설계 도서를 통해서 구체화된다고 볼 수 있다. 구분행위는 건축허가나, 분양계약 또는 건축물대장의 생성을 신청하면서 표시되는데, 이러한 각 단계는 설계도서를 기초로 하기 때문이다. 그런데 현실에서는 설계도서나 사용승인신청을 위한 준공도서가 집합건물의 소유관계를 명확히 하는 기준이 되지 못하고 있다. 전유부분의 범위가 어디 까지인지, 공용부분이 일부의 구분소유자를 위한 것인지 아니면 모든 구분 소유자를 위한 것인지 등이 설계도서에 제대로 표시되지 않기 때문이다. 그리고 설계도서의 작성자에 따라 표시내용이 달라지기도 한다. 또한 건축주도 설계 도서 속에 포함되어 있는 소유관계에 대해서 무관심한 경우가 많다. 이러한 점 때문에 구분소유관계가 문제되는 경우에 구분행위나 이를 구체화한 설계도서와 건축물대장의 내용은 구분소유관계를 판단함에 있어서 기준이 되지 못한다. 그렇다면 이러한 문제는 어떻게 해결되어야 할까? 먼저 설계도서의 작성단계 부터 집합건물의 구분소유관계를 염두에 두고 그 내용이 정해지도록 하는 방향 으로 제도적 개선이 이루어져야 한다. 또한 이러한 내용이 분양계약을 체결할 때와 나중에 사용승인・검사를 신청하고 건축물대장이 작성될 때에도 그대로 반영되도록 하여야 한다. 그래서 구분소유자들 사이에서 전유부분 해당 여부나 일부공용부분 해당 여부, 전용사용권의 범위와 같은 소유관계에 관한 문제가 발생하는 경우에 설계도서나 건축물대장의 내용이 분쟁해결의 원칙적인 기준이 되도록 만들 필요가 있다.

본 연구는 기존 분양⋅임대혼합아파트와 관련된 연구를 바탕으로 문헌조사를 실시하고, 현황과 문제점, 대책에 대해 논의해보고자 한다. 사회적 혼합이란 주거지 개발의 방향을 다양한 계층의 주민들이 한 장소에서 함께 거주하도록 도모한다는 뜻으로 ‘소셜믹스(Socail Mix)’라고도 불린다. 최근 우리나라에서는 일반 분양아파트와 공공임대아파트를 한 공간에 혼합하여 건설하는 소셜믹스 아파트 단지가 대규모로 지어지고 있다. 사회적 통합에 기여하고자 하는 긍정적 목적에도 불구하고 현재의 소셜믹스 단지는 입주민 간의 갈등과 임대아파트 주민의 사회적 배제현상까지 나타나 진정한 통합을 이루고 있지 못하다. 이러한 상황을 개선하기 위해서는 입주민간의 교류를 강화하고 지역공동체 의식을 함께 갖도록 하는 기회가 많이 마련돼야 할 것이다. 향후 소셜믹스 아파트 단지 거주자를 중심으로 한 질적 연구를 통해 실질적인 대책의 강구가 필요하다.

본 연구는 한국 사회의 압축적 성장과 함께 폭발적으로 증가한 아파트를 비롯한 집합건물 이라는 주거형태가 가사노동의 절감과 생활의 편익증대 등 긍정적인 요소를 가지고 있는 반면에 부실공사로 인한 문제점들이 노출되면서 하자 기획소송의 폭증으로 이어져 여러 가 지 부작용이 발생하게 된 원인과 대책을 살펴보기 위하여 규범판단 부분과 사실판단 부분 으로 대별하여 하자담보책임 규범 상호간의 부조화 또는 현상과의 불일치 문제, 하자판정 의 기준미비 등에 대한 문제점과 대안제시를 핵심내용으로 하고 있다. 즉, 첫 번째로 하자담보책임 규범 상호간의 부조화 또는 현상과의 불일치 문제이다. 지금까 지 공동주택 등 집합건물에 대한 하자담보책임에 관하여 명확하고 통일적인 규정이 존재하 지 아니하여 하자보수에 관하여는 구 주택건설촉진법(현 주택법)이 적용되고 하자보수에 갈음하는 손해배상에 대하여는 민법 제667조 내지 671조가 준용되는 구 집합건물법제 9조 가 적용된다는 해석론이 득세를 하게 되면서 주택소비자들이 건축업자로부터 정상적인 절 차에 따라 하자보수를 받으려 하지 않고 금전배상만을 고집하는 부작용이 발생하였다. 이 에 대한 반작용으로 주택법이 2005년도에 개정되면서 공동주택의 하자담보책임에 관하여 주택법이 우선 적용되며 그 적용 시기도 동법 개정 전의 모든 아파트로 확대하여 소급입법 을 하기에 이르렀다. 이 주택법 부칙이 2008년도에 헌법재판소로부터 위헌판결을 받음에 따라 2012년도에는 공동주택을 포함한 모든 집합건물의 하자담보책임에 관하여 집합건물 법이 우선 적용되는 것으로 정리되었다. 그런데 집합건물의 하자보수와 관련된 2012년도의 법률개정은 집합건물과 관련된 법리상 의 오류 및 위헌요소가 일정부문 해소되었고, 마감재 등의 하자담보기간이 연장되었으며, 공동주택 구분소유자의 하자관련 권리가 강화된 반면, 분양자의 담보책임을 가중시키고 수 분양자와 직접 계약관계가 없는 시공자도 담보책임을 지도록 함으로써 시공자의 우발채무 부담을 증가시키는 방향으로 이루어졌다. 따라서 그동안 공동주택의 하자담보책임과 관련하여 주택법과 집합건물법이 상호 쟁투를 벌이듯 서로 우선 적용하는 것으로 다투다가 이를 합리적으로 정리하기 위하여 2012. 12. 28.에 주택법과 집합건물법이 모두 개정되었음에도 입법의 효과 못지않게 부정적 효과 또 한 적지 않다고 보이고 그중 핵심적인 문제점은 주택법령의 담보책임 기간과 상이하게 규 정되어 있어 특별한 사정이 없는 한 입주자는 시공자로부터 하자보수를 받으려하지 않고 여전히 금전배상을 원할 것으로 보인다. 두 번째로 하자담보책임에 관한 사실판단의 문제 즉, 하자판정기준 미비에 관한 문제이다. 이에 관하여는, 2011년 9월에 서울중앙지방법원에서 건설감정실무지침이라는 기준을 마련 해놓고 있고, 2012년 12월에 건설관련 주무부처인 국토교통부에서 제정한 ‘하자판정기준, 조사방법 및 보수비용 산정 기준’이 마련되어 있으나 여전히 미비점과 모순점이 많은 점을 감안하여, ① 하자감정의 기준이 되는 설계도서 문제, ② 하자발생 시점 특정 문제와 책임 제한, ③ 사용검사전 하자문제, ④ 중요한 하자에 대한 판단기준, ⑤ 균열보수 및 도장공사 의 범위와 방법 문제, ⑥ 실무상 공사비 산정방법의 구체적 문제점, ⑦ 건설관행에 대한 하 자판정의 구체적 문제점 등으로 항을 나누어 살펴보고 각 항목별로 하자판정에 대한 보완 적 해석론을 제시하였다. 결국 하자분쟁 예방을 위한 입법론으로, ① 집합건물의 하자담보책임 규정의 기간을 합리 적으로 손질하여 집합건물법에 일원화할 필요성, ② 하자발생시기의 특정문제로 인한 논쟁 을 종료하기 위한 입증책임 조항 신설, ③ 하자분쟁 조기 종식을 위한 하자종료합의서의 효력 인정, ④ 모든 집합건물에 대한 보증보험 가입 의무화 및 통일적 규정, ⑤ 설계 및 감 리의 책임 보험 규정 신설 등을 통하여 하자분쟁을 예방하거나 최소화하는 방향을 모색하 였다. 나아가 현실적 대안모색의 방법으로 ① 하자판정의 논리적 3단 평가방식을 형법에서 차용 하여 하자를 판단하는 일반이론을 개발할 필요성과 방법을 모색하였고, ② 부지불식간에 발생한 설계도서와 건축물간에 불일치 현상으로 인한 예기치 않은 비용 증가를 억제하기 위하여 사업주체 또는 시공자 스스로 준공전 예비감정(점검)을 시행함으로써 주택공급자는 하자소송의 위험에서 벗어나 합리적인 가격에 품질 높은 주택을 공급하며, 주택소비자는 쾌적하고 안전한 주거생활을 영위할 수 있도록 공급자와 소비자간의 균형을 도모하면서, 하자소송으로 인한 사회ㆍ경제적 낭비를 최소화할 방안을 모색하였다.