이 논문은 상가건물임대차에 있어서 권리금과 관련한 법적 문제를 검토한 것이다. 장래에 어떠한 문제가 발생할 것인지를 현재의 시점에서 정확하게 예측할 수는 없지만, 그것이 사회질서를 규율하는 법 제도라고 한다면 불합리한 결과가 발생되지 않도록 그 위험성을 최소화할 수 있는 방법이 모색되어야 한다. 특히 상가건물임대차 제도는 새롭게 창출된 제도라는 점에서 종래에 발생한 문제점들을 면밀하게 파악한다면, 장래에 정립될 상가임대차 제도는 보다 합리적이고 실질적 정의에 합치될 수 있을 것으로 생각한다. 일반적으로 상가건물 임대차계약의 주된 내용은 임차인의 임차목적물에 대한 사용ᆞ수익권과 임대인의 차임청구권이지만, 그 이외에 권리금도 오랜 기간 동안 임대차계약에 수반되어 관행적으로 수수되어 왔다. 권리금이란 주로 도시지역의 토지 또는 건물의 임대차, 전대차, 임차권의 양도 등에 있어 그 부동산이 가지는 장소적 이익의 대가로서 임차인, 전차인 또는 임차권의 양수인이 임대인, 전대인 또는 임차권의 양도인에게 지급하는 보증금이나 차임 이외의 금전 기타 유가물을 의미한다. 지금까지 권리금에 대한 규제는 법적 근거가 없어서 권리 보호의 사각지대에 놓여 있었다. 이러한 문제를 인식한 정부는 지난 2014년 9월 23일 권리금의 법제화 방안을 발표하였고, 2015년 5월 13일 상가임대차보호법의 일부규정이 개정되기도 하였다. 그런데 법무부가 발표한 권리금 법제화 방안과 최근에 개정된 상가임대차보호법은 몇 가지 측면에서 문제가 있다. 이러한 이유에서 저자는 본고에서 현행 상가임대차 제도와 관련한 법적 쟁점 중에서, 특히 우리나라의 상가임대차건물의 임대차에 있어서 권리금의 지급과 관련한 법적 문제점을 중심으로 몇 가지 논점을 검토하면서 그 개선방향을 제시하였다.

상가건물 임대차 계약에서 임차인의 권리보장은 소상공인에게는 생존의 문제이다. 상가임차인의 안정적인 영업기간과 보증금 등을 보장하기 위해 2002년「상가건물임대차보호법」을 제정, 2013년 8월까지 모두 7 차례나 개정하였다. 그러나 법규정 미비, 법해석상 혼란 및 임대인의 악용으로 동법의 실효성이 여전히 문제가 되고 있다. 따라서 본 연구의 목적은 상가임대차 실태분석을 토대로 동법의 문제점을 도출하고, 이의개선방안을 제시하는 것이다. 전국 소상공인을 상대로 8,000개 유효 표본을 분석한 결과 보호대상범위, 임대료 인상 상한선, 임차인의 계약갱신요구권 등의 문제점을 도출하였으며, 이의 개선방안은 다음과 같다. 첫째, 상가임차인의 보호비율을 확대하려면 상가건물임대차보호법의 적용대상을 확대하는 방향으로 상가건물임대차보호법이 개정되어야 한다. 둘째, 보증금액의 상한제를 유지하면서 월차임을 보증금에 환산시키지 않아야 함과 동시에 시행령 개정을 통하여 연 12% 월차임 전환률을 하향 조정할 필요가 있다. 셋째, 최장존속기간의 개선방안으로 임대차계약갱신청구권을 현행 5년에서 최소 7년 또는 10년으로 연장하는 방안이 타당하다.

2009년 이후로 전세값은 매년 연속적으로 상승하였으며, 올해 하반기 또한 지속될 것으로 전망됨에도 불구하고, 이를 해결하기 위하여 정부가 내놓은 대책은 현실을 배제한 체 실질적인 대안이 되지 않고 있는 실정이다. 또한 전세가격 급등으로 인한 세입자들의 주거안정을 도모하기 위하여 입법개선이 진행되고 있으나, 그 중 상가건물임대차보호법에 규정되어 있는 계약갱신요구권을 주택임대차보호법에 도입하기 위한 개정은 임대인의 재산권 침해의 이유로 보류되고 있다. 이에 계약갱신요구권 도입의 필요성을 주거권(안정성)·계속성(지속성)·재산권의 보장을 중심으로 한 법적 당위성에 대하여 규명함으로써 향후 개정에 적극적으로 반영될 수 있도록 하는 것이 본 연구의 목적이다. 결과적으로 계약갱신요구권 도입의 법정 당위성으로는 첫째, 임차인의 주거권을 장기적으로 보장하는 방법이고 이가 보장되지 아니하면 헌법상 규정하고 있는 인간의 존엄성과 행복추구, 인간다운 생활이 실현되지 못하며 둘째, 임대차는 계약내용의 수정이 요청될 수 있는 계속적 계약관계이고 또한 임차인이 임대차계약에 있어 원하는 것은 동일한 주택에 계속 거주하기를 원하는 주거의 계속성이며 셋째, 임대인의 재산권 침해에 대한 적절한 수단의 입법적·내용적 검토를 도모함으로써 임차인의 재산권 또한 보장된다고 할 수 있다. 따라서 계속되는 전세가격 상승에 대비하기 위해서는 단기적으로 서민들의 주거안정을 위하여 임대차관계의 존속보호 방안인 계약갱신요구권을 조속히 도입하고 더불어 임차인에게 더 이상 계약관계를 지속시킬 수 없을 정도의 결함이 있는 경우를 제외하고는 계약갱신을 거절할 수 없도록 하는 장치 또한 필요할 것이다.

주택・상가건물임대차보호법은 임차권의 양도・전대에 대하여 별다른 규정이 없다. 민법 제629조에 의하면, 임대인은 임차인의 무단양도 또는 전대에 대하여 임대차계약을 해지할 수 있다. 그런데 배신행위론은 임대인의 해지권을 제한함으로써 임차인을 보호한다. 배신행위론이 적용되면 임대인에게 해지권이 발생하지 않는 것으로 봄이 대부분의 견해이다. 그러나 민법 제629조에 비추어 무단양도 또는 전대가 있으면 임대인에게 해지권은 발생하고, 다만 그 양도 또는 전대가 임대인에 대하여 배신행위가 아니라는 특별한 사정이 있다면 임대인이 해지권을 행사할 수 없다고 봄이 타당하다.한편 부동산임차권은 물권화경향을 나타내는 것이 세계적 추세이다. 이러한 부동산임차권의 물권화경향에 비추어 적어도 임대차보호법상 대항력있는 임차권에 한하여는 임차권의 양도 또는 임차물의 전대를 보장함이 타당하다. 다만 임차권의 양도 또는 전대를 임대인에게 통지하지 아니하면 대항할 수 없게 하여야 할 것이다. 이를 통하여 임차인의 지위가 개선되기를 바란다.

독도 영유권의 귀속은 국제법적 사안이므로, 지금까지의 법적 연구가 국제법 관계 연구를 중심으로 이뤄졌고, 국내법 관계 연구는 상대적으로 소홀한 것도 사실이다. 국내법 관계의 소유권과 같은 경우는 사권을 그 대상으로 하지만, 특정한 경우에는 국유지도 국가의 소유권이나 국가기관 사이의 사법관계의 대상이 되고 있다. 이 점에서 독도가 국유지인지 사유지인지의 문제뿐만 아니라 국유지 소유자 관계 및 국유지 점유관계도 문제된다. 또한 정부는 독도의 실효적 지배 강화사업을 대규모적으로 계획ㆍ추진하겠다는 의지를 보이고 있다. 정부가 독도에서 실효적 지배의 강화방안으로 시설물이나 건축물의 설치를 증가시킬 경우 독도에서의 사권관계가 발생할 가능성은 충분히 있다. 즉, 앞으로 독도가 이용ㆍ개발이 되고 어떤 방법으로든 거주 인구가 많아지게 되면 자연적으로 민간인에게 불하되는 건물, 시설물이 발생할 가능성 있다. 독도에 서 사법의 대상이 되는 권리가 발생할 경우나 이를 개인이 취득하여 외국인에게 양도하여 외국인이 이를 취득하게 될 경우, 독도의 역사적ㆍ지역적 특수성으로 인 하여 예상치 못한 국제문제가 발생할 가능성도 존재한다. 이 경우 상호주의 원칙상 토지를 포함하여 개인소유나 점유 부분에 대하여 일본인을 포함하는 외국인이 취득할 소지가 있다고 본다. 물론 현행법 하에서는 그 가능성은 낮다고 보며, 전혀 없을 수도 있다. 다만, 이 부분에 대하여는 미래 어느 때 외국인이 사권을 취득하더라도 독도관리나 행정목적상 제한될 수도 있다고 본다. 그러나 개인이 독도에서의 권리를 취득하더라도 특별법에 의하여 외국인의 취득을 제한하는 입법을 마련하거나 또는 계약상 외국인에게 양도를 금지하는 특별규정을 두거나, 혹은 일본인만을 대상으로 하여 그 사용ㆍ수익ㆍ처분을 제한하는 입법을 두지 않을 경우 사실상 이를 막을 방법이 없다. 그러므로 처음부터 개인에게 사용ㆍ수익권만 주고, 처분권을 주지 말아야 하는 국내입법이 필요하며, 사용ㆍ수익 권도 일정한 경우 제한할 필요성이 존재한다. 따라서 그에 대한 대비책으로 입법 제정의 필요성이 존재한다.

주거나 상가건물에 관하여 수요와 공급의 불균형, 소수에 의한 소유와 다수의 이용수요가 존재하는 부동산시장에서 채권관계인 임대차의 경제적 약자인 임차인의 보호를 도모하지 않을 수 없다. 그리하여 “매매는 임대차를 깨뜨린다”는 로마법상의 임대차가 독일보통법에 이르러 “매매는 임대차를 깨뜨리지 않는다(Kauf bricht nicht Miete)”는 원칙으로 변화되었으며, 우리의 경우에도 일정한 방식에 대항력을 부여하는 등의 방법으로 부동산임차권은 채권이지만 물권화하고 있다. 즉 부동산임차권의 물권화 경향은 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법을 통하여 부동산임차인의 지위를 강화하는 방향으로 진행되어 왔고 현재도 진행 중이다. 과거 우리는 IMF 체제라는 국가적 경제위기 상황을 겪는 과정에서 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못하는 임차인들의 피해를 경험하였다. 그리하여 이러한 문제점을 시정하여 임차인을 보호하고자 임차인 단독으로 임차권등기를 신청할 수 있게 함으로써 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하면서도 자유로이 주거이전을 할 수 있도록 하는 주거용 건물에 관한 임차권등기명령제도가 1999. 1. 21. 법률 제5641호로 주택임대차보호법(상가건물임대차보호법 제정 2001. 12. 29. 법률 제6542호)의 개정을 통하여 도입하여 현재에 이르게 되었다. 그러나 임차권등기명령제도의 이용이 그다지 높지 않았던 것이 작금의 현실인바, 이 글에서는 형식적으로 존재(임차인의 형식적 보호)하고 있는 동 제도를 활성화하고 실효성을 제고하기 위한 개선방향을 제시하고자 한다. 먼저 민법 제621조에 의한 임차권등기가 임대차의 존속기간 중에 신청할 수 있음에 비추어 임차권등기명령은 임대차의 존속기간 중(임대차계약의 성립과 보증금의 지급을 조건으로)에 임차인이 신청할 수 있도록 개선, 둘째 임차권등기를 한 임차인은 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 경우 그 임차권등기에 기하여 직접 경매신청을 할 수 있도록 입법적으로 개선할 것을 제안한다. 이러한 제안이 임차권등기명령제도의 개선을 통하여 사회적·경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 임대차보호법의 목적을 달성하기를 기대한다.

최근 몇 년간 지속되어 온 전세가격 급등은 서민들의 주거안정에 큰 위협요인으로 작용하고 있다. 이른바 전세난 해결을 위해 주택 공급과 수급조절 측면의 대안은 근본적인 대안이 될 수 있으나 그 효과가 나타는 데에 일정 정도의 시간이 필요한 대책이다. 그러나 전세난은 이미 더 이상 방치할 수 없는 상황에 이르렀다. 따라서 서민들의 주거안정을 제고하고 전세난 및 전세 값 폭등을 방지, 완화하기 위해 주택임대차보호법을 시급히 개정하여야 한다. 개정될 주택임대차보호법의 내용은 첫째, 일정한 사유가 있는 경우를 제외하고 2년의 주택임대차기간 종료 후에도 최초 1회에 한해 임차인이 2년의 범위 내에서는 갱신청구권을 행사해 최장 4년 동안 임대차가 가능하도록 한다. 둘째, 임차료 상승률을 일정 범위 이내(5%)로 제한한다. 셋째, 이를 지키지 않을 경우 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있도록 한다. 최장 4년까지 임대차가 가능해지면 세입자들의 주거안정에 도움이 될 뿐만 아니라, 이주 수요가 분산되어 세난과 전세가격 폭등을 완화할 수 있다. 부가적으로 우리나라의 초ᆞ중ᆞ고 학제가 6년제, 3년제인 것에 비추어도 현행 주택임대차보호법상의 임대차 최장 보호기간(2년)은 비현실적이므로 개정이 필요하다.

Under high agricultural automation in rice farming, cultivation acreage expansion can be considered for the economies of scale. Also, considering the circumstances of higher ratio in leased farms than independent farms, Long-term Leasing Business of Farmland can be the most public and transparent method to expand cultivation acreage for lease farming. Therefore, this research observes the various factors such as application motives, satisfaction, and demands of Long-term Leasing Business of Farmland, which the importance is on the rise and serves as a means to increase agricultural expansion, as well as its operational performance analysis. The research results and implications are as follows. Long-term Leasing Business of Farmland have positive effects such as ensuring stable farming through documental contract, providing convenience because the lease contractor requires no meetings during the contract period, providing opportunities to expand the farm size, and acquiring economical gain which is linked to satisfaction aspects of the businesses. On the other hand, demands such as strengthened business advertisement, writing business documents by correlating with related organizations, and clear lease price configuration were made by the businesses. To bring improvements, this research proposes; 1) expanding support to related businesses, 2) providing convenience through related organization correlations, and 3) configuring clear lease prices considering the regional conditions.

Switching to organic farming practices in agricultural production reaches the end of the period it takes an average of five years. During this period, agricultural soil management to improve the investment must be sustained. Results of the survey of environment-friendly agricultural lease rates appear to approximately 54.2% lower than agricultural practices. Environmentally friendly agricultural land is leased on a long transition period of the contract cost, many buried incompleteness, uncertainty of contract fulfillment(opportunistic behavior) occurs when the transaction costs. This ultimately can hinder the spread of organic farming. Thus, the qualitative development of organic farming and land leasing in order to minimize transaction costs, should that occur. The alternative ‘cooperative long-term lease contract’ is a system.