In this study, we investigate a seasonal underground market which is located under a semi-enclosed basement. Under such settings, there is difficulty in managing indoor air quality such as ventilation. Based on the result, we can improve the indoor air environment of the underground market. The underground market in Seoul was divided into four types according to its structural characteristics and the seasonal survey was conducted. In conclusion, we will develop a realistic improvement plan to improve the indoor air environment of the underground market by selecting the underground market through actual survey.

상가권리금은 건물의 시설이나 고객 등 유무형의 이익과 관련하여 임차인이 신규임차인으로부터 수수하는 금전적인 대가로 오랜 세월 동안 관행적으로 이어져 왔다. 그러나 흔히 말하는‘폭탄 돌리기’로 영세한 임차인의 권리금이 보호받지 못하고‘용산 상가건물’의 참사와 같이 법 의 사각지대에 놓여있는 권리금에 대한 문제는 사회적인 분쟁과 시장경 제질서의 효율성을 저해하는 요인이 되고 있다. 그래서 정부에서는 시장에서 관행적으로 거래되고 있지만 법적으로 인 정받지 못하는 상가권리금의 실체를 인정하기 위하여 2014년 2월 25일 “경제혁신 3개년 계획”에 상가권리금 보호제도를 포함시켜 2015년 5 월 13일 상가건물임대차보호법을 개정을 하였다. 임차인의 권리금을 보 호하기 위한 본 개정안의 주요내용은 권리금의 정의를 명확히 규정하여 보호범위를 설정하고 유형 및 무형의 권리금이익에 대한 법률적 보장의 근거를 마련한 것이다. 그리고 임차인이 신규임차인과 권리금계약을 체결하여 임대인에게 주 선한 경우 임대인은 임차인의 권리금회수기회를 방해해서는 안 되는“방 해금지의무”를 신설하여(상임법 제10조의4)임차인의 권리금회수기회를 보호하고자 하는 법적 근거를 마련하였다. 그런데 상가건물을 일반매매로 양도하여 대항력 있는 임차인의 상가건 물을 매수인이 승계한 경우 매수인의 구체적인 지위에 대하여 학설과 판 례의 견해가 심각하게 대립하고 있는데, 이런 경우 임대인의 권리금에 대한 방해금지의무를(상임법 제10조의4제1항) 매수인이 어떠한 지위로 승계하느냐에 따라 임차인의 권리금회수기회가 달라지는 문제가 발생하 게 된다. 그리고 상가건물이 경매로 진행하게 되는 때에 중간임차인은 낙찰을 받은 매수인에게 권리금에 대한 방해금지의무를 주장할 수 없을 뿐만 아 니라 신규임차인과 권리금 계약을 체결하였더라도 그에 대한 손해배상을 청구하지 못하고 그냥 중간에 명도를 해 주어야 하는 문제가 발생하게 된다. 그래서 최근 일부 임대인들은 임차인에게 권리금을 주지 않기 위해서 또는 상임법 제10조의4 제2항 3호에 따라 가게 문을 닫고 1년6개월 동 안 차임에 대한 손실을 보지 않기 위해서 일부러 경매를 신청하여 낙찰을 받아 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하고 권리금을 직접 임대인 이 챙기는 악용의 문제가 발생하고 있다. 더구나 상가건물의 대다수는 소유자가 은행에 1순위로 담보권을 설정 하여 주고 그 이후에 임차인이 들어오는 경우가 많이 있기 때문에 대다 수의 중간임차인은 경매가 진행되는 경우 권리금을 보호받지 못하는 문제가 발생하게 된다. 따라서 이에 대한 개선방안으로 필자의 견해는 권리금계약서를 체결하 여 관할 세무서에 신고하고, 이어서 권리금계약서를 민사집행법 제84조 제1항에 따라 첫 매각기일이전의 배당요구 종기일까지 권리금에 대한 권리신고서와 함께 집행법원에 제출 한 경우에 임차인이 매수인(낙찰자)에 게 권리금에 대한 방해금지의무를 주장할 수 있도록 개선하여 불투명한 권리금에 대한 명확성과 공시성을 확보하고 임차인의 권리금을 보다 안정적으로 보호하여야 할 것으로 본다. 그런데 위와 같은 개선방안으로 중간임차인이 낙찰자에게 권리금에 대한 방해금지의무를 주장할 수 있도록 개선하더라도 상임법 제8조에서 규정하고 있는“임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다”라고 규정하고 있는 내용과 저촉될 뿐만 아니라 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 권리금에 대해서도 불투명한 권리금 등으로 각종 문제가 많이 발생하고 있다. 따라서 이러한 문제 등을 해결하기 위하여 우선 상가건물을 일반매매로 양도하여 대항력 있는 임차인의 상가건물을 매수인이 승계한 경우 이에 대한 매수인의 구체적인 지위에 대하여 학설과 판례의 견해를 검토하고, 이를 바탕으로 임대인의 권리금 방해금지의무를(상임법 제10조의4제 1항) 매수인이 어떠한 지위로 승계해야 임차인이 권리금을 보다 안정적으로 보호받을 수 있을지 해석론적인 방안을 검토하였다. 그리고 이어서 상가건물이 경매로 진행한 경우 중간임차인은 매수인(낙찰자)에게 권리 금에 대한 방해금지의무도 주장하지 못하고 권리금을 손실 당하는 문제 등이 발생하게 되는데, 이에 대하여 현행법 체제에서 임차인의 권리금 보호를 위하여 논의할 수 있는 해석론적인 방안과 입법론적인 개선방안을 연구함으로써 임차인의 권리금을 안정적으로 보호하고 사회적인 분쟁을 방지하고자 한다.

Currently, the number of a shopping center building is increasing because most people want to go a shopping center building easily for buying many things and eating some foods. That are a normal trend these days. However, the increasing number of shopping center buildings has been increasing the number of shopping center building fires which also have been making social problems. Therefore, this study was conducted for the fire department connection among other fire facilities because it is important for fire suppression. The research subject is on the fire department connections that are on 70 shopping center buildings of more than 5 years old constructed. Survey and analysis were conducted for 70 fire department connections. The result of this study is that all installed fire department connections have a type that includes one or two holes each at 65mm wide, and the average distance between fire department connections and access roads is 4.85m. The total average percentage of insufficiency conditions such as drive ways for fire trucks, visibility, accessibility, pressure range sign, installed height, cover of the hole, etc. is 45.3%. So improvement of law and systems, that are fire facility construction and maintenance implementations, will be needed in my opinion.

This study was conducted by survey and inspection of stair passage leading lights in shopping buildings which are more than 5 stories and have an underground parking lot located at Pyeongtaek-si and Seongnam-si. Number of shopping building for this study is 30 and of stair passage leading light inspected by two lights in each shopping building is 60. The result of this study is that the type of installed leading lights is LED(77%), and 60% of leading lights has problem such as no cleaning, scratch and discoloration, etc. The height of installed leading lights meets the fire law which is less than 1m from the floor. Visible condition of leading lights is good except some leading lights which have a little visible problem due to banner advertisement. 37% of standby power has flickered and went out. 93% of total leading lights meets the fire law which is more than 1lux from 0.5m distance, but cold cathode fluorescent lamps(CCFLs) have the problem which not meets proper brightness level based on fire law. In additional measurement result, zero lux of leading lights is 32%(from 1m distance), 68%(from 1.5m distance) and 98%(from 2m distance). Leading light is very important facility because it is eyes and guide when emergency. Therefore, proper fire facility operating function inspection and total detailed inspection are important to keep the good condition of leading light except simple visual check, and also improvement in law system of type approval, fire construction inspection and illumination level will be needed.

이 논문은 상가건물임대차에 있어서 권리금과 관련한 법적 문제를 검토한 것이다. 장래에 어떠한 문제가 발생할 것인지를 현재의 시점에서 정확하게 예측할 수는 없지만, 그것이 사회질서를 규율하는 법 제도라고 한다면 불합리한 결과가 발생되지 않도록 그 위험성을 최소화할 수 있는 방법이 모색되어야 한다. 특히 상가건물임대차 제도는 새롭게 창출된 제도라는 점에서 종래에 발생한 문제점들을 면밀하게 파악한다면, 장래에 정립될 상가임대차 제도는 보다 합리적이고 실질적 정의에 합치될 수 있을 것으로 생각한다. 일반적으로 상가건물 임대차계약의 주된 내용은 임차인의 임차목적물에 대한 사용ᆞ수익권과 임대인의 차임청구권이지만, 그 이외에 권리금도 오랜 기간 동안 임대차계약에 수반되어 관행적으로 수수되어 왔다. 권리금이란 주로 도시지역의 토지 또는 건물의 임대차, 전대차, 임차권의 양도 등에 있어 그 부동산이 가지는 장소적 이익의 대가로서 임차인, 전차인 또는 임차권의 양수인이 임대인, 전대인 또는 임차권의 양도인에게 지급하는 보증금이나 차임 이외의 금전 기타 유가물을 의미한다. 지금까지 권리금에 대한 규제는 법적 근거가 없어서 권리 보호의 사각지대에 놓여 있었다. 이러한 문제를 인식한 정부는 지난 2014년 9월 23일 권리금의 법제화 방안을 발표하였고, 2015년 5월 13일 상가임대차보호법의 일부규정이 개정되기도 하였다. 그런데 법무부가 발표한 권리금 법제화 방안과 최근에 개정된 상가임대차보호법은 몇 가지 측면에서 문제가 있다. 이러한 이유에서 저자는 본고에서 현행 상가임대차 제도와 관련한 법적 쟁점 중에서, 특히 우리나라의 상가임대차건물의 임대차에 있어서 권리금의 지급과 관련한 법적 문제점을 중심으로 몇 가지 논점을 검토하면서 그 개선방향을 제시하였다.

상가건물 임대차 계약에서 임차인의 권리보장은 소상공인에게는 생존의 문제이다. 상가임차인의 안정적인 영업기간과 보증금 등을 보장하기 위해 2002년「상가건물임대차보호법」을 제정, 2013년 8월까지 모두 7 차례나 개정하였다. 그러나 법규정 미비, 법해석상 혼란 및 임대인의 악용으로 동법의 실효성이 여전히 문제가 되고 있다. 따라서 본 연구의 목적은 상가임대차 실태분석을 토대로 동법의 문제점을 도출하고, 이의개선방안을 제시하는 것이다. 전국 소상공인을 상대로 8,000개 유효 표본을 분석한 결과 보호대상범위, 임대료 인상 상한선, 임차인의 계약갱신요구권 등의 문제점을 도출하였으며, 이의 개선방안은 다음과 같다. 첫째, 상가임차인의 보호비율을 확대하려면 상가건물임대차보호법의 적용대상을 확대하는 방향으로 상가건물임대차보호법이 개정되어야 한다. 둘째, 보증금액의 상한제를 유지하면서 월차임을 보증금에 환산시키지 않아야 함과 동시에 시행령 개정을 통하여 연 12% 월차임 전환률을 하향 조정할 필요가 있다. 셋째, 최장존속기간의 개선방안으로 임대차계약갱신청구권을 현행 5년에서 최소 7년 또는 10년으로 연장하는 방안이 타당하다.

This paper analyzed the CO2 emission of existing buildings with reconstruction and reusing in declined commercial area of Jeonju old town. The average CO2 emission to square meter of commercial buildings in Junju is 1.4tCO2/m2.