이 글은 디지털 사회의 도래가 부동산거래에 미치는 변화 현상에서 비롯한 민 사법적 이슈를 개관하였다. ① 부동산거래를 위한 플랫폼의 이용에 따른 플랫 폼 사업자의 이용자에 대한 법적 지위, ② 사물인터넷 융합기술의 산물인 스마 트홈에 부설된 디지털제품의 법적 지위(객체의 독립성)와 그 하자에 따른 계약 위반·담보책임의 문제, 그리고 ③ 부동산거래를 위한 스마트계약과 블록체인 등기부의 도입에 관한 전제와 그 전망에 대한 논의를 다루었다. 먼저, 부동산거래에 관여하는 플랫폼은 대체로 거래당사자 사이에서 부동산 중개역할을 수행하기보다는 거래정보를 게시·제공하는데 불과하고 따라서 매수인·임차인에 대하여 중개업자의 책임을 부담하지 않는다. 다만 국내 플 랫폼 중에서는 목적물의 자체 검수, 공인중개업자의 엄선·관리, 법무서비스 제공 등을 통하여 플랫폼이 의뢰인과의 관계에서 공인중개업자와 함께 중개계 약의 (공동) 당사자라고 이해되는 사업모델이 있으며, 이 경우 플랫폼은 중개 사고가 발생하는 때에는 의뢰인에 대하여 손해배상의 책임을 부담하게 된다. 이 글에서는 부동산 플랫폼이 공인중개업자의 중개행위와 부동산거래의 안전 성을 적극적으로 선전하여 의뢰인의 신뢰를 유발하는 한편 거래 성사에 따라 단순한 수수료를 넘어서는 대가를 받는 때에는 중개 사고에 대하여 공인중개 업자와 연대해 책임져야 한다는 구상을 제시하였다. 다음으로 스마트홈에 주거의 편의, 안전 등을 위하여 부설한 디지털제품은 건 물의 구성부분 또는 종물의 지위에 있는데, 구성부분의 경우에는 당연하고 독 립성이 있는 종물인 경우에도 건물 그 자체와 함께 거래 객체에 포함된다고 해석된다. 그리고 스마트홈 내의 디지털제품에 하자가 있는 경우에는 계약에 서 전제한 스마트홈이라는 건물의 가치 또는 기능상의 감소를 가져오게 되므 로 건물의 하자라고 평가되며 이에 민법의 채무불이행, 하자담보책임 외에 집 합건물법 등의 건설 관련 법률에 따른 담보책임이 적용된다. 디지털제품의 하 자에 따른 구제수단의 행사기간은 약관 또는 법규의 정함에 따르고 별도의 정 함이 없는 경우에는 당해 디지털제품이 부설되어 기능하는 시설의 용도·내용 을 고려해 정해져야 할 것이다. 끝으로 부동산거래를 위한 스마트계약과 블록체인 등기부의 도입은 이들 기술 의 유용함에도 불구하고 계약 성립·이행상의 장애에 관한 계약법의 적용과 관철의 기술적·제도적 보장, 등기원인인 거래 자체의 이 같은 문제에 따른 부 실등기의 방지와 정정·삭제를 위한 법원의 권한 인정 등 많은 법적 논의를 수반하고 있다. 또한 스마트계약의 대금결제를 위한 CBDC 등 디지털 지급수 단의 보편화, 부동산 자산의 증권화 발행 등 중대한 사회적·제도적 과제 역시 해결되어야 한다는 점에서 부동산거래를 위한 스마트계약과 블록체인의 도입 여부는 장기적 시각으로 논의되어야 할 것이다.

공인중개사법에 따라 개업공인중개사는 중개의뢰인에게 중개대상물의 확인ㆍ 설명의무를 부담한다. 이러한 개업공인중개사의 의무는 중개의뢰인이 중개대 상물에 관한 계약을 체결할 것인가의 여부 및 어떠한 내용으로 체결할 것인가 를 결정하는 데 중요한 역할을 한다. 다만, 개업공인중개사의 확인ㆍ설명의무 의 범위를 어디까지 인정할 것인지 그리고 개업공인중개사의 의무위반과 중개 의뢰인의 손해 사이의 상당인과관계를 어떠한 기준으로 인정하여 개업공인중 개사의 손해배상책임을 부담시킬 것인지에 대해서는 다양한 논의가 존재한다. 대상판결은 신탁등기가 경료된 중개대상물을 중개하는 경우, 개업공인중개사 가 중개대상물이 신탁재산이라는 사실을 중개의뢰인에게 설명한 것만으로 확 인ㆍ설명의무를 다하였다고 볼 수 없고, 그 중개대상물을 임차하면 발생할 수 있는 위험에 대하여 구체적으로 확인ㆍ설명하여야 한다고 판시하였다. 나아가 이러한 개업공인중개사의 의무위반이 없었다면 중개의뢰인이 그 중개대상물 에 대한 임대차계약을 체결하지 않았을 것이라는 이유로 개업공인중개사의 의무위반과 중개의뢰인이 임차보증금을 반환받지 못해 발생한 손해 사이에 상당 인과관계가 인정된다고 보았다. 이러한 대상판결의 판단은 향후 개업공인중개 사의 확인ㆍ설명의무의 범위와 더불어 그 위반과 손해 사이의 상당인과관계의 인정여부에 중요한 기준이 될 것으로 생각된다.

본 논문은 가상 부동산 게임을 통한 가상토지 거래와 분할 거래를 위한 가상 경제 플랫폼을 제안한다. 이것은 실제 존재하는 지구 위의 땅이 아닌 가상공간에서 설계된 3차원 공간을 거래하고 소유하는 가상 경제 플랫폼 에 관하여 연구이다. 이를 위해 메타버스를 이용하여 실제 지구의 모습과 유사한 가상의 지구를 세분화시켜 구현했다. 또한 블록체인 기술을 이용한 가상화폐를 통해 거래의 신뢰성을 가질 수 있게 했다. 게임의 특징으 로는 다음과 같다. 가상공간의 콘텐츠 서비스를 위한 프로세스 기능을 단순화했다. 또한 서비스의 차별화를 통하여 사용자의 진입 장벽을 최소화했으며, 게임을 통해 부동산 분할 매매와 분할임대를 위한 프로세스를 제 안했다. 또한 가상부동산에 대한 수익모델을 통하여 가상 경제 플랫폼에 대한 개념을 제안했다. 본 논문은 메 타버스와 블록체인 기술을 활용하여 기존 경제적 가치 개념을 가상 경제 플랫폼으로 활용하는 연구 모델로 제안한다.

최근 데이터 기반 경제 활동의 비중이 급증하면서 데이터경제에 대한 논의가 활발하지만 우리나라 주요 산업별 데이터경제로의 전환을 체계적으로 분석하는 틀을 제시하는 연구는 많지 않다. 본 연구는 문헌연구를 통해 데이터경제의 주요 특징을 플랫폼(platform) 구축, 예측력(predictive power) 강화, 새로운 분석모델(new analytical model)의 활용으로 정리하고, 이에 입각하여 우리나라의 금융, 부동산, 의료 부문 간 데이터 기반 활동의 정도를 비교 분석한다. 분석 결과 금융, 부동산, 의료 부문별로 데이터경제 특징이 실현되고 있는 속도와 내용이 다르다는 것이 관찰되었다. 이는 데이터경제의 확산을 통해 경제 생산성 향상과 복지 증대를 위해서는 금융, 부동산, 의료 등 주요 산업 부문별로 차별화된 정책 접근이 필요 하다는 것을 시사한다.

중국에서 개인소유 주택의 보유단계에 세금을 부과하려는 부동산세 개혁과 입법은 매우 민감한 화제이다. 중국에서는 지난 20년간 수차에 걸쳐 부동산세 입법 계획이 발표·추진되었지만 아직 정식으로 입법화되지 못하고 있다. 본 논문에서는 중국 부동 산세 개혁의 추진 과정과 개혁의 난점 및 장애요인을 중점적으로 고찰하였다. 2절에 서는 중국이 부동산세 도입을 추진하려는 배경과 목적을 살펴보았다. 3절에서는 지 난 20년간 부동산세 개혁의 추진 과정을 네 개의 시기로 나누어 고찰하였다. 이로부 터 부동산세 개혁과 입법에 수많은 난점과 장애가 존재한다는 것을 추론하였다. 4절 에서는 부동산세 개혁의 난점을 네 가지 방면으로 나누어 고찰하였다. 5절에서는 부 동산세 개혁을 둘러싼 이해관계의 충돌과 기득권층의 저항을 고찰하였다. 이중 가장 결정적인 장애요인은 당·정 간부를 비롯한 기득 이익집단의 반대와 저항이라고 판단 된다. 왜냐하면 부동산세의 개혁과 입법은 정치 투명화의 기초로, 단순한 경제문제를 넘어 정치개혁과도 연결되기 때문이다. 5절 맺음말에서는 최근의 상황과 개혁의 전 망을 제시하였다.

코로나19 이후 중국경제의 잠재적 리스크에 대한 관심이 커지고 있다. 그 가운데 하나가 부동산 리스크이다. 중국의 중소도시는 신도시 개발 붐과 함께 팔리지 않는 주택재고가 증가하고 있는데 이를 중국 사회에서는 유령도시라 부른다. 본 연구는 대표적인 유령도시인 간쑤성의 란저우신구를 통해 유령도시의 현황을 파악하고 유령 도시 해소를 위한 지방정부의 정책을 살펴보는 것이 목적이었다. 연구결과, 주택 재 고를 해소하기 위해서는 인구유입을 위한 장책의 보완과 거주의 편리성을 제공하는 정책이 필요하다.

우리나라는 그동안 많은 예산을 투입하여 18종류의 부동산거래 관련 각종 증명서를 1종으 로 통합 하였다. 그러나 이런 증명서는 거래시 참고자료로 활용할 뿐, 실제 거리시에는 실 거래가 조작되고 이로 인해 세금탈세가 이루어지고 있으며, 거래와 관련 많은 당사자자들의 존재로 인해 거래의 토탈서비스가 이루어지지 못해, 부동산거래사고 및 기타 부작용들이 많이 발생하는 후진국 형태의 부동산거래가 이루어지고 있다. 게다가 거래금액이 비공개로 진행되어 음성적인 거래가 성행하고 있어 실거래가로 세금을 부과하는 것도 불가능 하다. 따라서 기존 부동산중개제도의 문제점 및 개선방안을 위해서는 현재 영역별로 세분 화되어 단순 알선 중개제도의 개선과 실거래가를 한눈에 볼 수 있는 시스템개발, 그리고 거래관련 자금을 정부가 한눈에 볼 수 있는 부동산토탈서비스 체계로 전환할 필요가 있다. 또한 거래된 부동산에 대한 사고 발생시 100% 보장할 수 있는 선진국형 부동산서비스제 도인 에스크로제도를 국내 실정에 맞게 도입하는 것이 시급한 상태이다. 부동산에스크로 시스템 개발시 기대효과로는 1) 국내부동산 거래제도의 투명화, 2) 부동산실거래가 정착으 로 인한 세수확대, 3) 부동산 거래자금의 안정적관리, 4) 부동산거래의 종합화, 5) 소비자보 호 및 손해배상제도개선, 6) 온라인서비스를 통한 각종 기회비용 및 거래비용 절감 8) 해외 부동산개방시 모기지(MBS) 신용등급상승 등 부동산거래의 안정화를 기할 수 있다.

본 연구는 계약법 상 부동산거래행위에 있어 사실상 동시이행을 실행할수 없는 점과 등기법상 등기의 공신력이 부재한 법규상의 미비점을 개선하여 부동산거래위험을 방지하기 위한 연구이다. 이러한 거래위험을 방지하기 위한 수단으로 선진국에서 부동산 거래 안전사고를 대비하여 활용하고 있는 부동산에스크로제도를 우리나라 실정법에 맞게 도입하여 거래상의 동시이행과 등기의 공신력을 실현하고자 하였다. 이를 위해 본 연구에서는 에스크로서비스실시를 위한 법률개정에 대하여 대안을 제시하였다. 본 연구결과를 통해 에스크로서비스를 도입할 경우, 첫째 국가는 미비한 법률로 인하여 재산상의 피해가 가지 않도록 제도와 법률을 구비하여 국민들의 재산권을 보장하는 공익보호에 기여할 수 있다. 둘째, 민법상 강제사항이 없는 거래에 있어 동시이행를 확보할 수 있다. 셋째, 현행 등기의 공신력이 없는 제도를 보완 등기의 공신력을 제고 할 수 있다. 넷째, 부동산거래제도의 불투명한 거래제도를 개선하여 부동산중개활동 과정상 제기될 수 있는 제반 문제를 해결할 수 있다.

오늘날 인구의 증가에 따른 급속한 도시화, 산업화의 물결 속에서 기반시설의 확충, SOC(Social Overhead Capital), 핵가족화, 개인주의 등으로 인한 부동산의 수요는 점차적으로 증가하고 있다. 그러나 부동산의 공급은 부동산의 물리적특성 즉, 비생산성, 부증성 등으로 인하여 제한적일 수밖에 없다. 한편, 부동산중개업은 대외개방에 따른 국내업체의 경쟁력을 제고하고 부동산서비스업의 전문화를 위하여 많은 노력이 필요하다. 이러한 부동산업계의 전문화 필요성은 외적 여건의 변화에 의해서도 제기되고 있다. 부동산중개업의 경쟁력 강화는 서비스수준의 향상, 거래의 투명성 및 신뢰성확보, 전문성 제고 등을 통해 이룰 수 있으며, 의뢰자와 중개사 및 중개업 전반의 이익이 서로 조화를 이룰 수 있는 방향으로 제도개선이 이루어져야 할 것이다.

본 연구는 부동산 간접투자 제도를 통해서 부동산 간접투자 시장을 활성화하고 투자자들이 부동산시장에 원활히 참가할 수 있도록 제도에 대한 전반적인 문제점을 도출하고 해결방안과 활성화를 위한 정책을 제언하기 위한 것이다. 부동산 간접투자의 본질은 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 등에 투자하여 그 수익을 투자자에게 돌려주는 투자수단이다. 또한, 부동산 간접투자는 직접투자의 위험에서 보호하고 일반 투자자들에게 투자기회를 제공하고, 안정적인 수익구조와 세제상 혜택도 주어진다. 본 연구는 우리나라의 리츠와 부동산 펀드 제도가 활성화되지 못한 원인이 무엇인지 실증연구를 통해서 규명하기로 하였다. 이를 위해 리츠와 부동산 펀드의 도입부터 현재까지 전체기간에 대해 관련 문헌과 이론검토를 통해서 분석하고, 연구모형 설정의 기반을 구축하였다. 또한, 실증연구를 위해 전문가 등을 대상으로 설문 조사를 하는 등 다양한 연구방법을 활용하여 문제점을 조사하였다. 본 연구는 부동산 간접투자 제도가 직면한 문제점과 이에 대응하는 개선방안을 제시하여 부동산 간접투자제도의 선진화를 지원하고자 한다.

부동산 중개계약에 관하여 우리 민법은 전형계약으로 규정하지 않고, 부동산중개사법에 의해 부동산의 거래 시의 중개계약이나 보수청구권에 관하여 규율하고 있다. 독일에서처럼 우리나라에도 부동산중개 뿐만 아 니라 혼인중개, 직업중개 등을 포괄하는 일반적인 중개계약에 적용되는 중개계약에 관한 규정을 두기로 하는 2013년 민법개정안이 성립되어 개 정과정에 있다. 따라서 현재에는 부동산계약이나 보수청구권에 관하여는 민법의 관련규정의 해석이나 부동산중개사법의 규정의 해석을 통해서 적 용하여야 한다. 본 연구를 통하여 검토한 결과 부동산 중개계약의 법적 성질은 중개계 약이 체결되더라도 중개인은 부동산거래계약을 성립시킬 의무가 없고, 부동산거래계약이 성립하여야 보수청구권이 발생한다는 점에서 도급계약 과 위임계약의 혼합계약으로 파악하여야 한다. 그리고 부동산 중개계약 은 중개의뢰인과 중개인의 급부가 상호 의존적인 계약이라는 점에서 쌍 무계약으로 보아야 한다. 그리고 독일에서는 쌍방적 중개를 금지하는 명 문의 규정을 두고 있지만, 우리나라에서는 이를 명문으로 금지하지 않으 므로 쌍방적 중개는 허용되지만 중개인은 엄격한 중립의무를 부담한다고 보아야 한다. 우리나라에서의 부동산중개계약은 일반중개계약이 대부분이지만 특정 의 중개인과 전속중개계약을 체결하는 것도 가능하다. 그 경우에는 중개 인은 중개상황을 정기적으로 보고하고 더욱 충실하게 중개활동을 수행하 여야 하며 중개의뢰인은 다른 중개인에게 중개를 의뢰하거나 직접거래를 하면 원래의 상당액의 중개보수를 지급하여야 하는 의무를 부담한다. 아 울러 일체의 다른 중개인에 대한 중개의뢰를 금지하는 독점적 중개계약 을 체결하거나, 일정액의 희망가격을 초과하는 거래액을 중개보수로 인 정하는 순가 중개계약도 허용되는 경우가 있다. 중개인이 중개의뢰를 한 후 희망하는 부동산거래계약이 성립될 단계에 이르자 부동산 중개보수를 면할 목적으로 중개계약을 해제하고 중개인이 소개한 상대방과 직접거래하는 경우에는 중개인에게 어떠한 법적 근거로 보수를 청구할 수 있는지 논의된다. 이에 관하여 검토한 결과 상당인과 관계설에 의하여 해결하는 것이 가장 타당하다고 본다. 그리고 법정의 중개보수를 초과하는 경우 이를 금지하는 부동산중개사법의 규정을 강행 법규로 보아 그 私法上의 效力을 부동해야 한다. 그러나 중개보수약정 전체가 무효로 되는 것이 아니라 초과하는 중개보수만 무효가 된다고 보 는 것이 타당하다고 생각한다.

이 글은 계약명의신탁에서 매도인이 악의인 경우, 수탁자가 신탁부동산을 제3자에게 임의처분하면 수탁자는 불법행위에 기한 손해배상책임을 부담하는가를 주요논점으로 다룬 논문이다. 이에 관하여 최초로 판시한 대법원 2013.9.12. 선고 2010다95185 판결에 의하면, 수탁자의 임의처분행위로 불법행위가 성립하지만 매도인은 그 부동산에 대한 소유명의를 회복하기 전까지는 이와 동시이행의 관계에 있는 매매대금 반환채무의 이행을 거절할 수 있어 계속 매매대금을 보유하므로 손해가 없어 매도인의 손해배상청구는 인정되지 않는다고 한다. 그러나 이러한 판례의 태도는 손해의 산정기준시를 처분시로 파악하는 손해배상책임의 일반이론 및 명의신탁의 억제를 목표로 하는 부동산실명법의 입법취지에 비추어 받아들이기 어렵다. 우선 손해의 산정기준시를 과거의 매매대금의 수령시로 소급하는 합리적 이유를 찾기 어렵다. 특히 매도인이 매매대금을 아직 받지 않았거나 수탁자에게 반환한 경우와 달리 취급하는 것은 형평에 반한다. 또한 매도인의 소유권침해를 이유로 한 손해배상청구에 대하여 수탁자의 매매대금반환청구가 현실적 인용가능성이 없다고 하여 바로 손해가 없다는 논거는 손해를 차액적 손해 외에 규범적 손해도 포함하여 파악하는 손해의 일반개념과도 부합하지 아니한다. 나아가 수탁자의 손해배상의무가 수탁자의 소유권이전등기의 말소둥기의무의 변형물로 보아서 위 손해배상의무와 매도인의 매매대금반환채무가 동시이행관계에 있다고 인정하더라도 부동산의 처분당시의 시가가 과거에 수령한 매매대금보다 다액인 경우 그 차액만큼 손해가 있는 것이다. 부동산 가격이 상승한 경우 수탁자의 처분행위로 매도인에게 손해가 발생하여 불법행위가 성립하고, 예외적으로 처분 당시의 시가가 매매대금과 동일한 경우에만 손해가 없어 불법행위가 성립하지 않는다고 보아야 한다. 수탁자는 부동산실명법에서 금지하는 불법인 명의신탁약정에 매도인보다 훨씬 더 깊숙이 가담한 자이고 타인의 소유권을 침해한 자일 뿐만 아니라 불법억제의 효과성 측면에서 보더라도 수탁자에게 위 차액을 귀속시키는 것은 타당하지 않다. 따라서 위 판례의 견해는 시정되어야 한다.

토지와 건물의 관계에 있어서 중국에서는 개인의 토지소유권을 인정하지 않기 때문에 이 문제는 토지사용권과 건물의 관계로 변경되었다. 중국에서는 토지와 건물을 별도의 부동산으로 취급하면서도 이들을 처분할 경우에는 일괄 처분할 것을 요구한다. 환언하면, 건물을 처분함에 있어서 그 건물이 점유하고 있는 범위내의 토지사용권을 함께 처분할 것을 요하고 그 주요한 이유가 바로 건물과 토지사용권의 권리자가 달라지는 것을 예방하려는 것이다. 그러나 현실에서는 이와 달리 건물과 토지사용권을 별도로 처분하는 현상이 존재하며 이는 물권법과 담보법에서 부동산을 일괄 처분할 것을 요구하는 것과 경제생활이 일정한 괴리가 있다는 것을 보여준다. 이러한 현상이 발생하는 이유는 건물과 토지는 상호 독립된 부동산이지만 일괄 처분을 요구하여 가령 토지사용권과 건물의 권리자가 동일하면 문제가 발생하지 않지만 여러 가지 원인에 기하여 그 권리자를 달리 하면 많은 문제가 발생할 수 있다. 특히 토지사용권의 기간이 만료된 후 토지와 지상건물의 관계와 토지사용권과 건물에 저당권을 설정한 경우에 많은 문제점이 존재한다. 실제로 토지와 건물의 권리자가 달라지는 경우에 법정지상권 등 제도를 도입하여 그 문제를 해결할 수도 있다.

본 연구는 1907년 한성재판소(漢城裁判所) 및 평리원(平理院)의 민사판결에 대한 것이다. 위 판결들을 통해 역사학적 의의와 법학적인 의의 두 가지를 알 수 있다. 역사학적인 의의는 다음이다. 첫째, 친일 계몽주의적인 일진회의 토지늑탈에 대한 폐해이다. 둘째, 개화기 당시의 화폐의 종류 및 물가의 변동을 알 수 있다. 다음으로 법학적으로는 절차법적인 의의와 실체법적인 의의로 나눌 수 있다. 우선 절차법적인 의의는 다음이다. 첫째, 판결문의 형식이 정형화 되었다. 둘째, 피고의 주소지를 관할로 재판소가 정하여졌다. 셋째, 결석재판은『廷吏規則』제6조에 의해 행하여졌다. 넷째, 소송대리인으로 대언인이 존재하였다. 다섯째, 소송비용은 패소자가 부담하였다. 그리고 실체법적인 의의는 다음이다. 첫째, 1907년의 부동산 이중매매(二重賣買)의 법적처리는 조선시대와 거의 유사하였으며, 제1매수인을 보호하였다. 둘째, 전당제도(典當制度)가 담보로서의 기능을 하였음을 알 수 있다. 셋째, 민사중개계약으로 거간(居間)인의 책임을 알 수 있다. 넷째, 개화기 당시 이자제한에 대한 법리를 알 수 있다.